也论住宅小区停车位的权利归属
　　　　　　　　　　　　　　　　——以修订物权法和完善配套制度为视角


　　【论文提要】住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，“车位之争”在房地产开发商、小区业主和物业管理公司之间愈演愈烈，由于现行法律规范的缺失和不甚明确，导致了各地法院的判决也是五花八门。随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现,“车位之争”，必将导致更大范围的矛盾对立， 住宅小区停车位的所有权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。住宅小区停车位所有权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。所以建立完善的法律制度对此问题加以明确规定是当务之急也是必要的。本文试图从物权法理论出发，以修订物权法和完善配套制度为视角提出粗浅意见。论文分为四部分：第一部分关于小区停车位的法律性质分析。确定住宅小区停车位的含义和性质是讨论其归属的前提。第二部分论述我国目前住宅小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷。第三部分就修订物权法和完善配套制度，界定住宅小区停车位的权利归属提出自己的见解，以期能对以后的司法解释和相关规定的完善有所裨益。第四部分结语。

　　【关键词】停车位；集合形式；权属争议；物权诉讼；“私法自治”原则；“法定停车位”概念


　　一、 住宅小区停车位的法律性质分析

　　（一）住宅小区停车位的含义

　　住宅小区也称“居住小区”，是由城市道路以及自然支线(如河流)划分，并不为交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小区一般设置一整套可满足居民生活需要的基层专业服务设施和管理机构，如供电房、绿地、健身设施、物业管理用房、数字监控系统以及停车位等。

　　停车位是指各种停车场所中可供一辆汽车停放的单元。和停车位相关的概念还有停车库、停车场。停车场是指在露天或者地下设置的，供各种机动车和非机动车停放的场所。停车库，一般是指设置于建筑物内部的具有封闭特征的设施。停车库与停车位不同的是:一方面，车库具有四至的封闭空间，其本身就是建筑物或建筑物的一部分，具有建筑物的一般特点;另一方面，停车位是基于一定的土地使用权而设置于路边、空地或地下，而停车库不是利用土地使用权的地表兴建的。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的车位。

　　停车位是服务全体建筑区分所有权人的重要设施，建筑物的专有部分离开了它功能就会大打折扣。在现代房产买卖中，小区是否有停车位和拥有停车位的多少已经成为衡量房地产价值的重要因素，小区的停车位配套越齐全、越合理，房产的市场吸引力就越大，价格就越高。小区停车位与建筑物区分所有权是密不可分的，车位是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论其权属非常必要。

　　讨论停车位，必然要涉及停车场问题。停车位与停车场存在这样一种关系:停车位是组成停车场之最基本元素，各种形态各异的停车场所是由数量或多或少的停车位组成。也就是说，“停车位是各种停车场所的基本单元，而各种停车场所则是停车位的集合形式”[1]。现实生活中，存在很多类型的停车场所，而随着社会的发展，还会出现更多类型的停车场所。如果我们单纯地讨论某一种停车场所的法律问题，都可能存在偏颇。然而，只要把停车位的性质搞清楚，各种停车场所的法律问题也就迎刃而解，这就是本文从停车位角度而没有从各种具体的停车场所的角度作为研究出发点的原因。

　　（二）各国对停车位性质的不同认定

　　日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车厂, 认为屋外停车场属于共有基地上为特定区分所有权人或第三者设定的利用权, 此利用权属于共用部分的专有使用权;但是对于屋内停车场, 最初法院判决有认定专有部分, 有认定为共用部分, 但最高法院判决最终维持了专有部分意见, 其理由为: 停车场满足专有部分的两个要件, 即构造上的独立性与利用上的独立性。而日本学界认为, 由于建筑物一层或地下部分之容积率是不记入建筑物总面积的, 最高法院将地下停车位认定为专有部分的理由是不充分的, 故建议应当通过共用部分的专有使用权来进行处理。

　　美国的区分所有物业产权法规定, 小区内的任何设施, 只要不是专有部分, 就是共有部分, 反之亦然。小区内决不允许既不属于专有部分又不属于共有部分的“飞地”存在, 除了小区房屋单元的业主以外, 不允许任何他人在小区内拥有任何共用设施和配套设施。所以美国小区内的停车位都为共用部分, 业主或居住者享有停车权利, 不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权, 也不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。

　　在大陆法系传统国家德国, 其民法典对停车位问题并没作出规定, 而是于 1973 年修订 《住宅所有权法》 时得到了明确, 该法的第 3 条第 2 项规定 “以持久性界标标明范围之停车场, 视为有独立性之房间” 。也就是说地上、 地下的停车场都可设 “专有所有权” 并能够独自让与、 设定负担。同样, 在另一个传统大陆法国家法国, 在其 1950 年的《都市计划法》 当中也规定了 “居住区域与停车区域得为分别的不动产” , 亦即将停车位视为建筑物区分所有当中的专有部分开, 开发商有义务为每个住户设计一停车空间,但停车场为独立不动产, 业主可以购买, 也可以不购买; 在有空闲时出售公司可以卖于外人。而在我国的台湾地区, 1991 年 4 月台湾 ‘内政部’ 营建署命令 “日后建筑物在地下室依法附建的防空避难室兼停车空间, 应视为 ‘公共设施’ , 不准登记为个人私有, 也不准分割零售”。该规定将停车位视作公共设施, 并依附于专有部分。

　　由此可见, 世界各国和地区对停车位问题看法不一,总体上均认为开发商负有向业主或物业使用人提供停车位的义务, 至于业主以何种方式取得这种停车位则有不同的安排。

　　（三）我国台湾地区停车位性质

　　在我国台湾地区，停车位数量根据建筑物楼层总面积按比例配置。台湾地区《建筑法》第102条规定，建筑物须有法定停车空间，具体由“辖市”、“县(市)”、“政府”拟定，再报请“内政部”核定。根据规定，建筑物停车位分为法定停车位、自行增设停车位及奖励增设停车位三种。其中，法定停车位是满足区分所有权人公共需要之必需设施，性质为区分所有建筑物的共用部分，依附于专有部分一体处分；第二种是自行增设停车位，指开发商超出法定义务额外增建的停车位，这类车位可设定为专有部分，由开发商出售或转让；第三种奖励停车位指因法定事由得到政府奖励容积而增建的停车位，此类停车位因单独计算容积而独立于建筑物，由开发商自行处分及收益，但在使用上必须为公众服务。

　　（四）我国住宅小区停车位的性质

　　我国讨论停车位的权属问题，首先要确定的是，停车位是否是“物”、能否成为所有权的客体?传统民法理论中，物是指客观存在于人身之外，能满足权利主体的利益需要，并能为权利主体所能支配和利用的物质实体。小区停车位作为区分所有建筑物的配套设施是客观存在的;其设置目的就是为了方便业主泊车使用，即能为权利主体所能支配和利用;每一个停车位均有固定的界限和标明的范围，能够从一般观念将彼此以及他物区别开来，可以被人支配与控制。因此，停车位显然具备“物”的各项基本特征，具备了法律上“物”的基本属性。

　　停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，然而这种关系究竟属于何种性质?是独立的物与物关系还是从属关系?这是研究停车位权属问题必然要讨论的。在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系[2]，也得出了停车位与区分所有建筑物为主物从物关系的结论。据此结论，根据主物转移，从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。

　　依法处分小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此就推导出二者属于主从物关系。根据传统民法理论，主物和从物都是独立之物，需要结合起来才能发挥物之效用，而作用有主要和次要之分时，才被区分为主物和从物。主物是指与其他物结合使用时发挥主要效用的物，从物则是在结合使用时发挥配合、辅助、保护主物作用的物。据此理论，住宅小区停车位作为方便业主生活的辅助物，其脱离区分所有建筑物并不会影响它效用之发挥，还能照样发挥其泊车的功能。因此，住宅小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物，应当可以进行独立交易。然而，停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的，是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上，停车位的权利行使在区分所有权制度中还要受到众多相关权利的影响和制约，使其不能像一个纯粹的民法上的“物”那样受到自由处分，在对停车位做出处分时还必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。

　　二、住在小区停车位的权属争议与《物权法》的缺陷

　　（一）《物权法》颁布实施之后就我国目前小区停车位权属争议的现状

　　《物权法》第74条明确规定了车位、车库的归属，即建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位归业主共有，但占用城镇公共道路或规划用于停车的地面车位属于例外。但是《物权法》正式实施后，关于住宅小区停车位的纠纷并没有停息，事实上，由于《物权法》中对停车位的部分问题没有作出具体规定，导致一些新争议还在产生。

　　1、房地产开发商通过改变处置车位的方式来赚取高额利润
贵州省六盘水市人民政府


关于印发六盘水市建设工程消防监督管理办法的通知

市府发〔2010〕6号


各县、特区、区人民政府，各经济开发区管委会，市人民政府各工作部门，各直属事业单位，中央、省属驻市行政企事业单位：
　　《六盘水市建设工程消防监督管理办法》已经市人民政府第43次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。



二〇一〇年三月三日

六盘水市建设工程消防监督管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强我市建设工程消防监督管理，规范消防监督管理行为，依据《中华人民共和国消防法》、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号），结合我市实际，制定本办法。
　　第二条 六盘水市行政区域内的各级职能部门实施建设工程消防监督管理时依据本办法。
　　第三条 本办法不适用于住宅室内装修、不需要取得国土、建设、规划等部门行政许可的村民自建住宅、抢险救灾、和其他临时性建筑的建设活动。
　　第四条 各级公安机关消防机构应当遵循公正、严格、文明、高效的原则，加强建设工程的消防监督管理。

　　第二章 级别管辖

　　第五条 对具有下列情形之一的人员密集场所和特殊建设工程的新建、改建、扩建（含室内装修、用途变更）等建设工程的消防设计审核、消防验收，由市公安消防支队负责实施：
　　（一）建筑总面积大于20000平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；
　　（二）建筑总面积大于15000平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；
　　（三）建筑总面积大于10000平方米的宾馆、饭店、商场、市场；
　　（四）建筑总面积大于2500平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂；
　　（五）建筑总面积大于1000平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍；
　　（六）建筑总面积大于1000平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。（单体建筑内所有上述场所面积总和大于1000平方米）；
　　（七）设有本办法上述六项所列的人员密集场所的建设工程；
　　（八）国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼；
　　（九）本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于40000平方米或者建筑高度超过50米的其他公共建筑；
　　（十）城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；
　　（十一）生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站。
　　第六条 各县、特区、区公安消防大队负责实施下列建设工程消防设计审核、消防验收：
　　建筑总面积大于500平方米，小于1000平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅（单体建筑内所有上述场所面积总和大于500平方米，小于1000平方米）。
　　第七条 市公安消防支队负责实施本办法第五条、第六条规定以外具有下列情形之一的建设工程的消防设计和竣工验收备案：
　　（一）建筑总面积大于5000平方米的商场、市场以及设有上述人员密集场所的建设工程；
　　（二）单体建筑面积大于20000平方米的公共建筑；
　　（三）18层及18层以上的居住建筑；
　　（四）建筑总面积大于100000平方米的工业区、商业区、住宅区；
　　（五）已经过消防验收合格的，局部用途需要变更的建设工程；
　　（六）其他认为有必要进行消防设计和竣工验收备案的建设工程。
　　除以上规定外，各县、特区、区公安消防大队负责实施下列建设工程的消防设计和竣工验收备案：
　　（一）建设单位取得施工许可、工程竣工验收合格的建设工程；
　　（二）公众聚集场所的装修工程；
　　（三）不需要建设行政主管部门核发施工许可证的，但按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程；
　　（四）由上级公安机关消防机构委托实施消防设计和竣工验收备案的建设工程。
　　第八条 跨行政区域的建设工程消防设计和竣工验收备案、抽查工作，由市公安消防支队指定管辖。管辖范围不明确的，由省公安消防总队指定管辖。
　　第九条 对具有《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第十六条情形之一的建设工程，由省公安消防总队会同省建设行政主管部门组织召开专家评审会。

　　第三章 建设工程消防设计审核

　　第十条 实施建设工程消防设计审核的公安机关消防机构在受理建设单位申请消防设计审核时，应核查以下申请材料是否齐全：
　　（一）《建设工程消防设计审核申报表》；
　　（二）建设单位的工商营业执照、加盖公章的函件等合法身份证明文件；
　　（三）新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件，国家级、省级重点工程的立项报批文件；
　　（四）设计单位资质证明文件（无装修设计资质的单位，须提供装修工程消防设计质量合格承诺书）；
　　（五）按照公安部消防局建设工程消防设计文件申报要求申报的消防设计文件。
　　第十一条 公安机关消防机构应当依照消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求，自受理消防设计审核申请之日起20个工作日内，对申报的消防设计文件进行审核。依据《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第十八条的相关要求，对符合条件的公安机关消防机构应当出具消防设计审核同意的意见；对不符合条件的，应当出具消防设计审核不同意意见，并说明理由。
　　需要组织专家评审的，专家评审时间不计算在审核时间内。
　　第十二条 需要进行集体会审、专家评审的建设工程，应当按照《贵州省建设工程消防设计专家评审规程》的有关要求执行。
　　第十三条 按规定需要进行消防设计审核的建设工程，建设单位或个人在开工前必须按《中华人民共和国消防法》有关要求报审。
　　第十四条 规划行政主管部门在出具规划设计条件时，应将建筑物的防火间距、消防通道等条件纳入设计条件中，对国家级、省级、市级、县级重点建设工程项目和易燃易爆场所的规划，应征求公安机关消防机构的意见。对不符合城乡消防安全布局的建设项目，由公安机关消防机构将情况抄告城乡规划部门，由城乡规划部门按其职责作出相应处理。

　　第四章 建设工程消防验收

　　第十五条 实施建设工程消防验收的公安机关消防机构在受理建设单位申请消防验收时，应核查以下申请材料是否齐全：
　　（一）《建设工程消防验收申报表》；
　　（二）工程竣工验收报告；
　　（三）与消防验收有关的竣工图纸，由建设、设计、施工、工程监理单位共同签字的隐蔽工程记录；
　　（四）消防产品质量合格证明文件及见证取样检验报告；
　　（五）有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；建筑内部装修材料见证取样检验报告；
　　（六）消防设施质量、电气防火技术检测合格证明文件；
　　（七）施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；
　　（八）其他依法需要提供的材料。
　　第十六条 公安机关消防机构应当自受理消防验收申请之日起20个工作日内依照建设工程消防验收评定标准，对已经消防设计审核同意的内容组织消防验收。对综合评定结论为合格的建设工程，公安机关消防机构应当出具消防验收合格意见；对综合评定结论为不合格的，应当出具消防验收不合格意见，并说明理由。
　　第十七条 消防验收由公安机关消防机构组织实施，建设、设计、施工、工程监理等单位应当予以配合。消防验收按照资料审查、现场抽样性检查、功能测试、综合评定的程序进行。
　　第十八条 对于建设工程先期竣工部分需要投入使用的，根据建设单位的申报，可以实施局部消防验收。局部消防验收应符合下列条件：
　　（一）与非使用区域有完整防火分隔；
　　（二）有符合消防技术标准的安全出口、疏散楼梯；
　　（三）消防水源、消防电源均满足消防技术标准要求；
　　（四）火灾自动报警设备及联动控制功能满足消防验收要求；
　　（五）取得局部消防设施质量检测报告；
　　（六）其他需纳入消防验收的内容均符合国家工程建设消防技术标准的强制性要求。
　　第十九条 按本办法需要进行消防验收的建设工程，建设单位或个人在开工前必须按本办法第十五条准备好相关资料，并按《中华人民共和国消防法》有关要求报审。

　　第五章 建设工程施工工地监督检查

　　第二十条 对通过消防设计审核的建设工程，公安机关消防机构应进行施工工地监督检查，高层建筑、地下工程，经审核不符合国家工程建设消防技术标准强制性要求，重新修改过消防设计文件的建设工程，以及采用新技术、新工艺、新材料和其他重点建设工程应作为检查的重点。
　　第二十一条 公安机关消防机构对建设工程进行施工工地检查，应当由2名以上执法人员实施。施工工地检查不应少于1次，检查后应填写《施工工地检查记录表》，对检查中发现的违法行为依据《中华人民共和国消防法》第五十九条给予处罚。
　　第二十二条 建设工程施工工地检查的主要内容：
　　（一）建设工程的基本情况：是否办理消防审核手续，建筑总平面布置、功能是否与图纸相符，消防设施施工单位是否具备相应施工资质，所选消防产品是否经国家检测合格并符合市场准入制度；
　　（二）建筑防火、消防设施、室内装修的施工是否符合国家消防技术规范及消防设计审核意见书要求。建筑内部装修材料及消防产品是否需要见证取样；
　　（三）《消防监督检查规定》（公安部令第107号）第十三条规定的内容。

　　第六章 消防设计和竣工验收的备案抽查

　　第二十三条 除本办法第五条规定的建设工程以外，建设单位应当在取得施工许可、工程竣工验收合格之日起7日内，通过贵州消防网“消防办事大厅”系统进行消防设计和竣工验收备案，或者报送纸质《建设工程消防设计备案表》由公安机关消防机构录入“消防办事大厅”系统。
　　第二十四条 建设单位通过“消防办事大厅”系统，在互联网上申报建设工程消防设计和竣工验收备案的，系统自动生成备案凭证（建设单位可打印），并通过预设的抽查程序和比例，随机确定是否需要抽查；建设单位通过公安机关消防机构受理窗口报送纸质备案表申报建设工程消防设计和竣工验收备案的，由公安机关消防机构录入“消防办事大厅”系统，公安机关消防机构应当出具备案凭证，通过预设的抽查程序和比例，随机确定是否需要抽查，并当场告知备案人。通过上述任一种方式被抽查到的建设单位，应当在收到备案凭证之日起5日内按照备案项目向公安机构消防机构提供本办法第十条或者十五条规定的材料。
　　公安机关消防机构应当在收到备案材料之日起30日内，依照消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求或建设工程消防验收评定标准完成工程检查和图纸检查，制作检查记录。检查结果应当在抽查工作完成之日起5个工作日内在受理窗口、“消防办事大厅”系统中予以公告，供公众查询。
　　第二十五条 有下列情形之一的建设工程，应当直接列入抽查范围：
　　（一）未依法备案，已经责令改正的；
　　（二）消防设计、工程竣工验收均未备案的；
　　（三）经消防设计备案抽查，存在违反国家工程建设消防技术标准强制性要求的，应当进行竣工验收备案抽查；
　　（四）需要进行消防技术专家评审的；
　　（五）经举报查实存在消防违法行为的；
　　（六）符合本办法第七条第二款规定的。
　　第二十六条 公安机关消防机构发现消防设计不合格的，应当在5日内出具《建设工程消防设计消防违法通知书》通知建设单位改正；已经开始施工的，并责令停止施工。
　　建设单位收到通知后，应当停止施工，对消防设计组织修改后送公安机关消防机构复查。经复查，对消防设计符合国家工程建设消防技术标准强制性要求的，公安机关消防机构应当出具《建设工程消防设计消防复查意见书》，告知建设单位恢复施工，对于复查不合格的，不出具文书。
　　第二十七条 公安机关消防机构实施竣工验收抽查时，发现有违反消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求或者降低消防施工质量的，应当在5日内出具《建设工程竣工验收消防违法通知书》通知建设单位，依法责令改正。建设单位收到通知后，应当停止使用，组织整改后向公安机关消防机构申请复查，经复查符合要求的，公安机关消防机构应当出具《建设工程竣工验收消防复查意见书》，告知建设单位恢复使用，对于复查不合格的，不出具文书。
　　第二十八条 按本办法需要进行消防设计和竣工验收备案的建设工程，未取得消防设计备案凭证的，由公安机关消防机构按相应法律法规作出处理。
　　第二十九条 具有本办法第二十六条、第二十七条所列情形的，应按照《建设工程消防监督管理规定》（公安部令第106号）第二十七条、第二十八条予以处罚。未依法报公安机关消防机构备案的，应按照《中华人民共和国消防法》第五十八条予以处罚。经责令限期备案逾期不备案的，应从重处罚。

　　第七章 法律责任

　　第三十条 违反本办法的，依照《中华人民共和国消防法》第五十八条、第五十九条、第六十五条第二款、第六十六条、第六十九条规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　建设、设计、施工、工程监理单位、消防技术服务机构及其从业人员违反有关消防法规、国家工程建设消防技术标准，造成危害后果的，除依法给予行政处罚或者追究刑事责任外，还应当依法承担民事赔偿责任。
　　第三十一条 建设单位在申请消防设计审核、消防验收时，提供虚假材料的，公安机关消防机构不予受理或者不予许可并处警告。
　　第三十二条 违反本办法并及时纠正，未造成危害后果的，可以从轻、减轻或免予处罚。
　　第三十三条 依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程未经消防设计审核和消防验收，擅自投入使用的，分别处罚，合并执行。

　　第八章 附 则

　　第三十四条 本办法中的“5日”、“7日”、“20日”、“30日”均指工作日。
　　第三十五条 本办法自公布之日起30日后执行，2006年出台的《六盘水市建筑工程消防监督管理办法》（市府发〔2006〕27号）同时废止。
　　第三十六条 本办法由市公安消防支队负责解释。