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未经登记的不动产抵押合同中的相关问题/高洪良

时间:2024-05-20 22:50:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8468
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  物权法第15条确定了物权变动与原因相区分的原则,与此同时,担保法第41条所规定的“抵押合同自登记之日起生效”即不再适用。我国物权法对于不动产抵押采取登记生效主义立法模式,而对动产抵押则采取登记对抗主义的立法模式。然而在实践生活中,有大量抵押物未经登记的不动产抵押合同存在,债权人如以此抵押合同向抵押人主张权利,在理论和实务上有如下问题需要厘清。

  不动产抵押合同与抵押权登记的关系

  欲正确理解不动产抵押合同与抵押权登记的关系,应当从区分原则入手。其基本含义可以归纳为二点:其一,物权变动的基础关系即原因行为、债权合同的成立,应当按照该行为成立的自身要件予以判断,而不能以物权变动是否成就作为判断标准;其二,物权变动必须以动产的交付与不动产登记为必要条件,而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。根据该原则,不动产抵押合同是从合同,是抵押权成立原因和基础行为,是必要条件。当事人双方订立了不动产抵押合同,种种原因决定未必进行登记,因此有了抵押合同不一定产生抵押权。反过来看,对不动产进行了登记,设定了抵押权,一定有抵押合同的存在,此时则不以抵押合同的书面性为限。

  按照上述理解,不动产抵押合同与抵押权登记之间应当存在下述关系样态:一,合同生效并进行了登记,抵押权产生;二,合同生效但未登记;三,合同不成立且未登记;四,合同生效并进行登记后,合同被确认无效;五,合同生效后未经登记被确认无效;六,合同生效并进行登记后,合同解除;七,合同生效后未经登记,合同解除。

  债权人就抵押合同所主张权利的性质

  针对抵押物未经登记的不动产抵押合同,当主债务人不履行合同义务时,债权人往往将主债务人和抵押人一并起诉,以主合同和抵押合同主张权利,既要求主债务人履行债务,又要求处分抵押物以优先受偿债务,达到与实现抵押权相同的法律效果。此时,如果将债权人的请求理解为实现抵押权的话,按照物权法的规定,未办理登记,抵押权不成立,则债权人欲实现抵押权只能先请求抵押人协助其办理登记。在债权人的请求中,既有债务人履行债务的给付请求,又有抵押人协助登记的行为给付请求。在司法实践中一般有二种处理方式,一是判令债务人履行债务的同时,协助债权人办理登记,另外则是告知债权人择一请求起诉,二者不能合并。无论哪一种解决方式,均无法一次性实现订立抵押合同的目的——即当债务人逾期不履行债务时,处分抵押物从而优先受偿。如果设定抵押的目的必须通过二次诉讼来实现的话,如此低下的效率想必与当事人发生交易时的初衷是大为悖离的。

  笔者认为,抵押合同是一种债权文书,因主债务人不履行主债务,债权人的上述请求权应为基于债权合同的请求权。其一为请求协助登记的请求权;其二为要求抵押人处分抵押物以优先受偿的请求权;其三如果不能处分抵押物则有要求抵押人承担因抵押权不成立赔偿损失的违约责任。由于第一种请求权对于债权的实现多了一道程序,所以债权人在实务中一般不行使。因此,债权人就抵押合同直接主张抵押人承担继续履行、赔偿损失等法律责任的情形尤为多见。

  不动产抵押人应承担的法律责任

  在抵押物上不存其他物权时,抵押人仍应按照抵押合同的约定承担继续履行的违约责任,处分抵押物并就所得价款优先向债权人为清偿。当抵押物上已设定其他物权时,抵押人则须向债权人承担,赔偿债权人因债务人不履行债务且不能处分抵押物而导致的损失。

  以上讨论的情形是抵押合同有效情况下抵押人的法律责任,那么当抵押合同不成立、无效或解除后抵押人又承担何种法律责任呢?由于这三种情形的法律后果均导致损害赔偿责任的产生,因此,上述担保法司法解释的第7、8条中,区分债权人、债务人和担保人的过错而规定的损害赔偿责任可资参考。但应当明确的是,抵押人对于抵押合同不成立有过错,应当承担的是缔约过失责任。

  在司法实践中,最有争议者在于抵押合同无效后抵押人所应承担的法律责任。担保法司法解释中区分了债权人、债务人和抵押人对于导致抵押合同无效的过错程度,三者在此基础之上承担不同的民事责任。但是,这种处理方式显然忽略了因债务人、抵押人自身过错而导致担保合同无效的情形,债权人不能得到有效清偿的后果,这种后果实际是与当事人订立抵押合同的目的相违背的。

  综上,债权人就未进行登记的不动产抵押合同主张权利,应有如下要点:一,合同有效,合同约定的标的物之上未设立其他物权的,抵押人承担处分抵押物优先清偿债务的违约责任;二,合同有效,合同约定的标的物之上已设立其他物权的,抵押人向债权人承担损害赔偿责任;三,合同不成立,抵押人向债权人承担缔约过失责任;四,合同解除的,抵押人参照上述1、2点向债权人承担担保责任;五,合同无效,抵押人按照与债权人、债务人的过错程度向债权人承担损害赔偿责任,但应受到最高人民法院法释(2000)44号、关于适用担保法的司法解释第7、8条的限制。
无固定期限劳动合同订立陷阱及风险应对

吴 宇 上海市新闵律师事务所律师

【关键词】劳动合同法 无固定期限劳动合同 订立陷阱 风险应对


一)无固定期限劳动合同的含义

无固定期限劳动合同,是指用人单位与劳动者约定无确定终止时间的劳动合同。

由于缺乏对无固定期限劳动合同制度的正确认识,不少人认为无固定期限劳动合同是“铁饭碗”、“终身制”,认为无固定期限劳动合同一经签订就不能解除。因此,很多劳动者把无固定期限劳动合同视为“护身符”,千方百计要与用人单位签订无固定期限劳动合同。另一方面,用人单位则将无固定期限劳动合同看成了“终身包袱”,想方设法逃避签订无固定期限劳动合同的法律义务。

这里所说的无确定终止时间,是指劳动合同没有一个确切的终止时间,劳动合同的期限长短不能确定,但并不是没有终止时间。只要没有出现法律规定的条件或者双方约定的条件,双方当事人就要继续履行劳动合同规定的义务。当法律规定的可以解除劳动合同的条件出现,或当事人在合同中约定的可以解除劳动合同的条件出现,无固定期限的劳动合同就可以依法定条件或约定条件解除。如劳动者有本法第三十九条规定的情形之一出现时,用人单位就可以解除劳动合同。

二)应当签订无固定期限劳动合同的几种情形

《劳动合同法》第十四条规定,有下列情形之一,劳动者提出或者同意续订、订立劳动合同的,除劳动者提出订立固定期限劳动合同外,应当订立无固定期限劳动合同:

(一)劳动者在该用人单位连续工作满十年的;具体是指劳动者与同一用人单位签订的劳动合同的期限不间断达到十年。如有的劳动者在用人单位工作五年后,离职到别的单位去工作了两年,然后又回到了这个用人单位工作五年。虽然累计时间达到了十年,但是劳动合同期限有所间断,不符合在“该用人单位连续工作满十年”的条件。

(二)用人单位初次实行劳动合同制度或者国有企业改制重新订立劳动合同时,劳动者在该用人单位连续工作满十年且距法定退休年龄不足十年的;

(三)连续订立二次固定期限劳动合同,且劳动者没有本法第三十九条和第四十条第一项、第二项规定的情形,续订劳动合同的。 根据这一项规定,在劳动者没有本法第三十九条规定的用人单位可以解除劳动合同的情形下,如果用人单位与劳动者签订了一次固定期限劳动合同,在签订第二次固定期限劳动合同时,就意味着下一次必须签订无固定期限劳动合同。所以在第一次劳动合同期满,用人单位与劳动者准备订立第二次固定期限劳动合同时,应当作出慎重考虑。

第八十二条第二款规定,用人单位违反本法规定不与劳动者订立无固定期限劳动合同的,自应当订立无固定期限劳动合同之日起向劳动者每月支付二倍的工资。

本条意思很明确,在三种情形下,只有劳动者提出订立固定期限劳动合同时才可不订立无固定期限劳动合同,否则需每月支付两倍工资,这里实际上暗藏了一个很大的“陷阱”,用人单位一不留神将很容易掉入。

【风险分析】

1、在劳动者符合法定三种情形时,用人单位与劳动者订立固定期限劳动合同,劳动者也默认接受,但时隔数月或者数年,突然要求公司从该固定期限合同订立之日开始每月支付两倍工资,从法律规定看,其主张是可以成立的,因为劳动者并没有提出过订立固定期限劳动合同,用人单位本应当主动订立无固定期限劳动合同。

2、劳动者口头要求订立固定期限劳动合同,用人单位依劳动者的意思订立,但履行一段时间后,劳动者反悔,要求用人单位支付两倍工资,如果用人单位不能举证系劳动者提出的订立固定期限劳动合同,则面临支付两倍工资的风险。

【应对策略】

当劳动者符合上述情形的,订立合同前,用人单位应当增强证据意识,实践中建议以书面形式向劳动者征询需订立哪种类型的合同,如劳动者同意订立固定期限劳动合同或主动提出订立固定期限劳动合同的,用人单位一定要保留劳动者同意的书面证据,避免事后被劳动者利用而导致用工成本增加的风险。


作 者:吴 宇 上海市新闵律师事务所律师
地 址:上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
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电 话:021-6413 7966 159 2121 9899


上海市人民政府关于整顿本市市场秩序加强物价管理的若干规定

上海市政府


上海市人民政府关于整顿本市市场秩序加强物价管理的若干规定
上海市政府



根据《国务院关于整顿市场秩序加强物价管理的通知》精神和有关法律、法规,作如下规定:
一、所有个体工商业户(除市郊农民出售自产农副产品外)必须凭工商行政管理机关颁发的营业执照,并按核准的经营范围、经营方式在指定的地点内亮证经营,明码标价。有违法活动的,按国务院颁布的《城乡个体工商户管理暂行条例》处罚。
坚决取缔无照经营,对无照商贩要进行全面清理。凡社会有需要,本人又具备经营条件的,应向工商行政管理机关申请登记,经核准后持照经营。有些从事季节性经营的,可以申请领取临时营业执照。在职职工、在校学生从事无照经营的’应通知其所在单位和学校进行教育、处理。
国营、集体企业都必须严格按照工商行政管理机关核准的经营范围从事经营活动。凡擅自超越经营范围的,按国务院颁布的《工商企业登记管理条例》视情节给予不同处理。
二、重要生产资料的供应业务和紧俏耐用消费品的批发业务,只能由国营商业、物资供销部门、供销合作社和生产这些商品的企业经营,不准其他单位和个人经营,不准经纪人牵线挂钩从中渔利。要认真执行国家计划,任何国营和集体工商企业不准把国家计划内的生产资料擅自作为计
划外议价出售,不准抬价抢购农副产品和紧俏物资,不准借口“协作”和串换紧俏物资,倒卖牟利。市工商行政管理机关对重要工农业生产资料和紧俏消费品,必要时可以统一规定和发布不许私人经营的品种范围。
凡违反规定从事重要生产资料和紧俏耐用消费品批发业务或转手倒卖的,按《国务院关于坚决制止就地转手倒卖活动的通知》,没收其非法所得,并要查明物资来源,严肃处理;情节严重的,加处罚款,并追究单位领导人责任。
三、严禁个体商贩和其他人员从零售商店和菜场套购紧俏商品倒卖牟利。商贩套购紧俏商品就地转手倒卖的,应没收其部分或全部商品和货款;情节严重的,可加处罚款。所有国营、集体零售商店和菜场必须执行国家的供应政策,严禁将紧俏商品“卖大户”给商贩转手倒卖。各业务主
管部门要切实制定制止把紧俏商品“卖大户”的规定,并加强检查,发现问题,严肃处理。凡是“卖大户”为套购倒卖活动提供方便的,工商行政管理机关除没收其非法所得外,可视情节处以罚款直至限期停业整顿,各业务主管部门还应追究直接责任人员和企业领导人的责任。
四、加强票证(券)管理,严禁贩卖票证(券)和以物易票,以票易物的行为。贩卖票证(券)的,没收其全部票证和非法所得;以物易票的,没收其换来的全部票证,对用以交换的物品,可视情节分别给以收购、部分或全部没收处理;以票易物的,应进行批评教育,并视情节没收用
以交换的票证或换得的物品。有上述行为,情节严重的,应加重处罚,直至移送公安、司法部门依法处理。
五、认真执行国家物价政策,加强对市场物价的监督检查。凡由国家定价的商品价格、交通运价和收费标准,所有国营、集体企业和个体工商业户必须依照执行;国家规定指导价格的,应在规定的范围内浮动,不得突破;规定最高限价的,不得超过限价。不准将平价商品转为议价,不
准随意提价、变相涨价、哄抬物价。违者,由物价部门没收其非法所得,并处以罚款;情节严重、屡教不改的,加重处罚。
六、所有企业和个体工商业户都要端正经营思想,改进经营作风,做好商业服务工作。禁止掺杂使假,以次充好,不准短斤缺两、短尺少寸、硬性搭卖,禁止制造销售假冒、伪劣、匿名商品,严禁强买强卖、欺行霸市,不准套购紧俏商品就地转手或外运牟利。违者,区别不同情况进行
处理:有的教育警告;有的没收其部分或全部非法所得或商品,或加处罚款;对造成严重后果的,由公安、司法部门依法处理。
七、坚决查禁淫秽物品和非法出版物。任何国营、集体、个体印刷厂,均不得承印非法出版物。对未经音像管理机关批准的音像翻录加工单位,一律予以取缔。非法出版物应一律停止销售。对委印、承印、翻录、销售非法出版物的单位和个人,应视情节分别给予警告、停业整顿、吊销
登记和营业执照等处罚,对直接责任人或单位领导人,应给予行政处分;情节恶劣、后果严重、触犯刑律的,应依法追究其刑事责任。
各级政府要立即组织工商行政、公安、税务、物价、计量、交通市容、商业、出版等机关和部门,密切配合,协同检查,加强监督管理,严厉打击经济违法活动。政法机关要支持工商行政、税务、物价等机关的执法工作,对于围攻、殴打执法人员的不法分子,一定要依法惩办。要依靠
工会、消费者协会、个体劳动者协会、职工物价监督站、街道组织,加强物价监督管理工作。要保护检举揭发人,对有功人员应给予奖励。各业务主管部门要制订加强行政监督管理的具体办法,并认真组织实施,共同维护正常的市场秩序,保持物价的基本稳定,促进经济体制改革的深入和
社会主义经济建设的发展。



1987年9月7日