贵州省人民政府


贵州省房地产开发经营暂行办法

贵州省人民政府令第4号


《贵州省房地产开发经营暂行办法》，已经一九九三年六月九日省人民政府常务会议通过，现予发布施行。
省 长 陈士能
1993年7月14日

贵州省房地产开发经营暂行办法

第一章 总 则
　　第一条 为加快房地产业的发展，加强房地产开发经营管理，保障房地产开发经营中各方当事人的合法权益，根据有关法律、法规和政策，结合我省实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所称房地产开发经营是指：土地的有偿、有期限出让，依法取得国有土地使用权后所进行的土地及地上建筑物的转让、出租、抵押，公用基础设施建设和房屋销售等活动。
　　第三条 城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。
　　房地产开发应坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。
　　第四条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，均可依法在我省行政区域内取得国有土地使用权，进行房地产开发、经营，其合法权益受法律保护。
　　第五条 国有土地使用权的出让由县级以上人民政府负责，土地行政主管部门具体实施。
　　国有土地使用权出让后的转让、出租、抵押及商品房开发经营的管理，由建设（房地产）行政主管部门会同有关部门具体实施。
第二章 国有土地使用权的转让、出租、抵押
　　第六条 土地使用权的出让采取协议、招标、拍卖等方式进行。由土地使用者与市、县人民政府土地行政主管部门签订合同，支付出让金，办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。
　　第七条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
　　土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定用途的，需经土地管理部门和城市规划部门批准，按规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
　　第八条 通过有偿出让取得土地使用权者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。
　　未按土地使用权出让合同规定的期限和项目总投资20％进行投资、开发土地的，土地使用权不得转让。
　　第九条 以行政划拨取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的单位和个人进行房地产开发经营的，应当按规定向当地市、县人民政府土地管理部门签订土地使用出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金，方可转让、出租、抵押。
　　第十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
　　第十一条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的转让、出租、抵押、双方当事人应签订合同，并在20日内按国家规定到有关部门办理登记手续。
　　第十二条 因处分抵押财产取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，应当到当地市、县土地管理和房地产管理部门办理过户登记手续。
　　抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记手续。
　　第十三条 土地使用期满，土地使用权由国家无偿收回，土地使用者应当交还土地使用证，由当地市、县土地管理部门注销其土地使用权登记手续，并予公告。
　　在收回土地使用权的同时，地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得，由当地房产管理部门注销其所有权登记手续，并予公告。
　　第十四条 土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期的最高所限由市、县土地管理部门按有关规定核定。
　　申请续期的土地使用者，应当与市、县人民政府土地管理部门重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记手续。
　　第十五条 土地使用权出让期未满，国家因社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
第十六条 土地使用权转让、出租、抵押中发生地增值的应按国家有关规定缴纳土地收益金（或土地增值费）。
第三章 房地产的开发经营
　　第十七条 鼓励以各种形式搞活房地产经营：
　　（一）实行房地产综合开发，大力发展商品房建设。
　　（二）开辟第三产业用房，房地产管理部门和房产所有权单位应在当地政府的统筹安排下，在符合城市规划的前提下，有计划地把临街、繁华地段的房屋和场地改造为营业性用房、用地。
　　（三）房地产企业可开展房地产吞吐业务；接受单位和个人的委托开展多种形式的房地产信托代管业务；开展代建、代营及有偿维修养护等服务活动。
　　（四）利用现有房地产资源，开展横向经济联合或合股经营。
　　第十八条 房地产开发项目必须由有相应资质等级证书的房地产开发公司承担。
　　第十九条 国内外的公司、企业、其他经济组织和个人，从事房地产开发经营的，必须按规定申办房地产开发公司（包括专营、兼营和单项开发，下同）。
　　申办房地产开发公司的，必须持主管部门的批准文件和银行验资证明，经有相应审批权限的建设行政主管部门进行资质审定，发给资质等级证书，凭证到工商行政管理机关登记注册，办理有关手续。
　　第二十条 各种所有制的房屋均可依法进行转让、买卖、租凭、抵押等。
　　第二十一条 买卖、转让、出租、抵押地上建筑物或附着物时，其土地使用权随之转让、出租、抵押，但地上建筑物及其他附着物作为动产转让、买卖、出租、抵押的除外。
　　第二十二条 各种所有制房产的转让、买卖、租凭、抵押等，国有土地使用权的转让、出租、抵押以及其他房地产流通过程中发生的经营活动，均须到当地房地产交易市场进行。交易双方按规定办理有关手续，签订并严格履行协议、合同。
　　第二十三条 市、县房地产交易管理部门可建立常设的房地产交易市场，提供合法的交易场所。市场主要功能是：
　　1.宣传房地产政策、法律、法规，提供咨询服务。
　　2.为交易当事人提供洽谈、协商的场所和展示行情、市场交易信息等各种服务。
　　3.为房地产交易中介服务单位和个人提供合法的经营窗口。
　　4.引导房地产经营单位进入市场。
　　5.为房地产抵押、拍卖、吞吐等房地产流通业务提供公开营业场所。
　　第二十四条 房地产交易市场的具体规则及房地产交易 管理手续费的收费标准由有关部门另行制定。
　　第二十五条 房地产交易价格根据不同的交易对象，实行指令性价格、指导性价格、市场调节价格。各类价格的计价原则和标准，由县以上人民政府物价部门会同房地产管理等有关部门制定，报当地人民政府批准实施。
　　第二十六条 商品房可以预售，预售房产必须具备下列条件：
　　1.房产经营者持有《建设工程规划许可证》和经过出让取得的《国有土地使用证》。
　　2.除土地使用权出让金外，实际投资已达该建设项目总投资的20％以上。

　　3.工程施工进度和竣工交付日期已确定。
　　4.预售计划和对象符合规定。
　　5.已落实预售款收取和使用的监督方案。
　　预售商品房的出售方和购买方应依法签订商品房购销合同，并严格履行。处理商品房购销合同纠纷，适用《经济合同法》的基本原则和有关规定。
　　第二十七条 允许外商以独资、中外合资、中外合作等形式开发经营房地产。
　　外商投资开发经营房地产，依照我国和我省有关法律、法规及政策，享受优惠待遇。
　　第二十八条 设立开发经营房地产外商投资企业，须按外商投资企业办理审批手续。
　　设立开发经营房地产的外商投资企业，应持批准的项目建议书、可行性报告、章程和企业技术资质证明，报有审批权的建设行政主管部门审定企业技术资质等级。
第四章 责任与处罚
　　第二十九条 违反本办法，侵犯土地所有权或使用权的，由县以上土地管理部门责令其停止侵犯，赔偿损失。被侵权人也可以直接向人民法院起诉。
　　第三十条 不按土地出让合同规定的期限投资建设的，应收取土地闲置费，闲置2年以上者，由原批准土地使用权的机关无偿收回土地使用权。
　　第三十一条 未按本办法取得资质合格证进行房地产开发和经营或未办理登记手续，擅自转让、出租、抵押土地使用权的，其有关协议、合同无效，分别由县级以上建设行政主管部门和土地管理部门没收其非法收入，并可根据情节处以罚款。由此造成经济损失的，依法追究直接责任人或单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条 城市规划和有关房地产开发经营行政管理部门的工作人员失职、渎职，或利用职务便利弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索的，视情节轻重，依法给予行政、经济处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第五章 附 则
　　第三十三条 各县、市人民政府和省人民政府有关工作部门可根据本办法制定实施细则。
　　第三十四条 本办法自发布之日起施行。

【案情回放】

2010年12月某天，湖南省邵东县廉桥镇白马铺村村民王秀英在其家附近发现一名重度精神发育迟滞、无民事行为能力的妇女(真实身份不明，下称无名妇女)，遂予以收留，后想将该妇女出卖。王秀英将该想法告知邻村村民周元英（另案处理），周元英随即找到被告人刘友祝，刘友祝告知周元英，大龙村村民肖永秀（另案处理）的儿子尚未结婚，并与肖永秀约好去白马铺村看人。肖永秀看了该无名妇女后同意买下，并分别给刘友祝、周元英、王秀英3人2000元、1000元、1600元不等的好处费。因无名妇女不能做事情，肖永秀于2011年7月将无名妇女送回刘友祝家，并要刘友祝退钱。

刘友祝想再次将无名妇女介绍给他人，以便偿还肖永秀的钱。2011年7月7日，刘友祝委托周元英为该无名女子做媒。次日，周元英得知东塘村村民周安飞的小儿子尚未结婚，便带着周安飞赶到刘友祝家，周安飞看了无名妇女后同意买下，并支付刘友祝10628元。刘友祝分得10028元，周元英分得600元。周安飞家人得知此事后，怀疑该无名妇女系被拐卖，遂要求周安飞将无名妇女送回。同月18日，周安飞等人将该无名妇女送回刘友祝家，并要求刘友祝退钱，遭刘友祝拒绝，周安飞的家人随即报案。公安人员前往刘友祝家中将其抓获。

一审法院经审理认为，被告人刘友祝明知无名妇女精神发育迟滞，无民事行为能力，而先后两次将无名妇女出卖，从中获取非法利益，其行为已构成拐卖妇女罪，判处有期徒刑五年，并处罚金1万元。刘友祝不服提出上诉。二审法院裁定驳回上诉，维持原判。

【各方观点】

在办理拐卖妇女犯罪案件的过程中，需要注意区分以牟利为目的出卖妇女的行为和通常的介绍婚姻行为。如果行为人以牟利为目的出卖妇女，尽管名义上称是“介绍婚姻”，但实际上是拐卖妇女。对于那些确属介绍婚姻，且被介绍的男女双方互相了解对方基本情况的情形，即使婚姻介绍者收取的财物较多，也不应作为犯罪处理。本案中，对被告人刘友祝两次出卖精神发育迟滞妇女的行为应如何定性，存在着不同的意见。

公诉机关指控：被告人刘友祝以介绍婚姻的名义买卖妇女，从而非法获取利益，其行为已构成拐卖妇女罪，应依法惩处。

被告人刘友祝辩称：其具有借介绍婚姻索取财物的目的，而无出卖妇女的目的，且客观上没有实施拐卖妇女的行为，不符合拐卖妇女罪的犯罪构成，依法不应认定为拐卖妇女罪。

在一、二审法院审理过程中，也存在两种不同的意见。

一种意见认为，不宜认定被告人刘友祝构成拐卖妇女罪。本案中，王秀英收留一名重度精神发育迟滞、无民事行为能力的流浪妇女，刘友祝应王秀英的要求将该无名妇女介绍给他人做妻子，后在该无名妇女被买家送回的情况下再次将该无名妇女出卖，其主观上是为了让该妇女以后的生活更有保障，其所获得的款项也只是作为介绍婚姻的好处费，因此并不符合拐卖妇女罪的构成要件，不宜认定为拐卖妇女罪。被告人刘友祝也在上诉中提出了类似的辩解理由。

第二种意见认为，被告人刘友祝明知该无名妇女重度精神发育迟滞、无民事行为能力，而以“介绍婚姻”为名，以牟利为目的先后两次将无名妇女出卖，从中获取非法利益，虽然其行为形式上表现为为他人介绍婚姻，但实质上已超出所谓介绍婚姻的主观想法，而是将妇女作为商品出卖，进而牟取非法利益，符合拐卖妇女罪的构成要件，应当认定为拐卖妇女罪。

【法官评析】

以“介绍对象”为名出卖妇女并牟利的行为构成拐卖妇女罪

1．拐卖妇女犯罪与普通的介绍婚姻行为具有本质的差异，应结合拐卖妇女罪的犯罪构成要件予以区分。

以“介绍婚姻”为名出卖妇女并牟取非法利益的拐卖妇女犯罪，与普通的介绍婚姻并收取财物的行为，尽管在形式上具有一定的类似性，但在实质上具有本质的差异。拐卖妇女犯罪是将妇女作为商品出卖，本质上是否定被拐卖妇女的人格、将人“物化”的人口贩卖行为，侵犯了妇女人身不受买卖的权利。两者的区别主要体现为以下几个方面：

第一，从主观方面上看，拐卖妇女犯罪主观上以出卖被拐卖的妇女牟取非法利益为目的。相比之下，通常的介绍婚姻行为并不具有出卖妇女的目的，而仅仅是居间联系促成男女双方结成合法婚姻，婚姻介绍者显然要考虑男女双方是否同意该桩婚姻、婚姻是否合法等因素。因此，是否具有出卖妇女的目的，是区分拐卖妇女犯罪与介绍婚姻行为最关键的因素。

第二，从客观方面上看，拐卖妇女犯罪客观上将妇女作为商品进行拐卖。为了在客观上顺利实施拐卖妇女的行为，一般需要对被拐卖妇女实施非法的人身控制，通常情况下，拐卖妇女犯罪的行为人都是通过欺骗或强制等方式事先控制被拐卖妇女的人身自由，然后将被拐卖妇女出卖给他人。相比之下，介绍婚姻行为因是促成男女双方结成合法婚姻，故不存在对妇女的人身控制问题，更不存在出卖妇女的问题。

第三，从行为主体及合意上看，拐卖妇女犯罪涉及的是犯罪行为人与非法收买人之间就买卖被拐卖妇女事宜的非法合意，被拐卖妇女完全处于被非法处置的地位，丧失了自主决定婚姻的意志自由和行为自由。相比之下，对于介绍婚姻的情形，婚姻介绍者通常需要接受男女一方或双方的委托，或取得男女双方的同意，最终是男女双方达成结成合法婚姻的合意，如果男女一方不同意就无法促成合法婚姻，因此婚姻介绍者仅仅起到居间联系的作用。

第四，从获取财物的性质上看，拐卖妇女犯罪的行为人所获得的财物是以被拐卖妇女的人身为“对价”，通常是向非法收买被拐卖妇女一方收取，在性质上属于非法牟取的利益，数额往往较大，明显超出合理的居间介绍费用。相比之下，婚姻介绍者所获得的财物是“婚介费”、“感谢费”，属于居间介绍婚姻的酬劳，该费用可由男女一方或双方承担，数额通常是合理的，在性质上属于合法收益。

最后，从对原有家庭及社会关系的影响上看，一般情况下，许多时候被拐卖妇女的亲属对被害人被拐卖的行为并不知情，拐卖妇女犯罪通常会造成被拐卖妇女与其原有家庭及社会关系的被动脱离，严重破坏了被拐卖妇女原有的家庭关系和社会关系。相比之下，介绍婚姻行为是在男女双方知情且同意的情况下进行的，如果婚姻介绍成功，就会促成新的家庭关系的成立，并不会破坏原有的家庭及社会关系。

2．为精神发育迟滞、无民事行为能力的妇女“介绍对象”获取利益的行为，应认定为拐卖妇女罪。

前文探讨了拐卖妇女犯罪与普通介绍婚姻行为之间的区别，在司法实践中，如果对象是具备完全民事行为能力的妇女，一般比较容易区分上述两类行为。但如果被拐卖的妇女是无民事行为能力的妇女，就容易引发争议。本案中，有意见认为，被告人刘友祝只是应王秀英的要求将重度精神发育迟滞、无民事行为能力的无名妇女介绍给他人做妻子，主观上是为了让该妇女以后的生活更有保障，其所获得的钱款也是作为介绍婚姻的好处费，因此并不符合拐卖妇女罪的构成要件。这种意见是不成立的。

首先，被告人刘友祝并非只是应王秀英的要求将该无名妇女介绍给他人做妻子，从中收取好处费。换言之，刘友祝的行为并非单纯的应他人要求介绍婚姻行为，而是积极的出卖妇女行为。刘友祝连续两次寻找买主并将无名妇女出卖，第一次是将无名妇女介绍给他人做儿媳妇，刘友祝从中索取2000元，而王秀英收留无名妇女多日，仅从中得款1600元，可见刘友祝行为积极，并非只是应王秀英的要求出卖该无名妇女。同时，在该无名妇女因无法做事情被退回后，刘友祝为了退还此前收取买家的2000元钱，又单独将该无名妇女出卖给另一买家，从中索取10028元钱。因此，从上述经过可以看出，刘友祝并非受人之托介绍婚姻，而是积极通过出卖无名妇女牟取非法利益。

其次，从该案实际情况来看，被告人刘友祝为该妇女寻找的买家并不能让该妇女以后的生活更有保障。其一，本案被害妇女经鉴定患有重度精神发育迟滞，无行为能力，无法对他人介绍婚姻的行为做出判断，缺乏自由表达意志的能力。刘友祝并非该妇女的监护人，其出卖该妇女获取利益的行为亦非使该妇女受益的行为。其二，刘友祝为该妇女寻找的对象均系生活无法自理者，他们自身并不具备完全的行为能力，更无法照顾该妇女的生活，由此可以推断，刘友祝出卖该妇女的行为并非是为了保障该妇女的生活。其三，刘友祝的行为在客观上并未使该妇女的生活更有保障，由于该妇女重度精神发育迟滞，没有民事行为能力，无法承担一个正常妻子可以承担的责任，因此买家的家庭并未对该妇女表示容忍，而是将其退回，因此，刘友祝单方面以介绍婚姻的形式将该妇女出卖的行为，非但未能更好地保障该妇女的生活，反而严重侵犯了该妇女的人身权利。如果刘友祝主观上是为了该妇女以后的生活更有保障，其应当通过公安机关寻找该流落外地的妇女的亲属，使其恢复原有的家庭社会关系，从而切实保障其正常的生活。

最后，被告人刘友祝具有出卖妇女非法牟利的目的并且通过出卖妇女的行为实际获利。刘友祝先后两次将无民事行为能力的妇女出卖，索取大额非法利益，其所获得的钱款是出卖该妇女的非法所得，并非介绍婚姻的好处费。那种认为刘友祝所获得的款项只是作为介绍婚姻的好处费的观点是不成立的。