详读最高院关于租赁合同纠纷的司法解释（一）——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》学习笔记

陈宁


　　为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

　　乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

　　【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定。
　
　　本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内。

　　依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。

　　关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释。

　　第二条　出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

　　否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

　　第三条　出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

　　未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

　　第四条　当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

　　当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

　　若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

　　第五条　房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

　　由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定。

河北省人大常委会


河北省城市建设管理条例
河北省人大常委会


（1992年12月19日河北省第七届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过 1992年12月19日公布 自1993年3月1日起施行）

目 录

第一章 总 则
第二章 市政设施管理
第三章 公用事业管理
第四章 园林和绿化管理
第五章 市容和环境卫生管理
第六章 城市建筑管理
第七章 城市建设资金管理
第八章 城市建设监察管理
第九章 法律责任
第十章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市建设管理，严格按照城市规划进行建设，增强城市功能，促进经济建设和社会各项事业发展，改善人民居住环境和生活条件，根据有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省设市城市和县城。
第三条 城市建设管理应当按照社会主义市场经济体制的要求，与国民经济和社会发展相协调，实行统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设。
城市建设管理应当与城市环境保护密切结合，不断提高城市环境质量。
第四条 各级人民政府制定国民经济和社会发展计划应当包括城市建设计划。城市建设投资应当在固定资产投资中占适当比例。
第五条 省人民政府城市建设行政主管部门主管全省的城市建设工作。
各级人民政府城市建设行政主管部门主管本行政区域内的城市建设工作。
公安、工商、交通等有关部门按照职责分工，做好城市建设管理工作。
第六条 城市建设必须按照国家规定的技术标准和技术规范进行，保证建设质量。城市建设各项设施必须加强维护，经常处于完好状态，保证使用需要。
第七条 所有单位和个人都有维护城市基础设施的义务，有制止和检举损坏城市建设设施行为的权利。
第八条 对在城市建设管理工作中做出显著成绩的单位和个人，市、县人民政府应当给予表彰、奖励。
第九条 县以上人民政府应当向同级人民代表大会或者其常务委员会报告城市建设工作。

第二章 市政设施管理
第十条 城市地下各种管线应当与城市道路统一规划、设计，同步施工。
严禁任意挖掘、占用城市道路。有特殊原因需要临时占用或者挖掘城市道路的，须经城市建设行政主管部门批准，并按批准占用期限归还，按标准恢复原状。所需费用由占用或挖掘单位承担。
施工现场由施工单位设置信号或标志，确保车辆和行人安全。
第十一条 单位或者个人在城市规划区内自行建设的道路需要与城市道路衔接的，须经城市建设行政主管部门批准；终止衔接时须报城市建设行政主管部门备案。
第十二条 新建、改建的国家和省的干线公路通过县级市、县城和镇时，城区路段应当与城市规划相衔接，由公路管理部门按照干线公路统一的技术标准投资建设；按照城市规划需要增加的工程，由县级市、县城和镇投资建设。
第十三条 城市新建道路的征地费用，由道路两侧的建设单位按临街面的长度合理分担。
第十四条 履带车、铁轮车以及超过限载标准的车辆，不得在城市道路、桥涵行使。因特殊需要行驶的，须经城市建设行政主管部门批准，并采取防护措施。
第十五条 城市规划区内的单位向城市的排水设施排放污水，必须符合国家和本行政区城市建设行政主管部门规定的污水水质标准，并不得超过经城市建设行政主管部门批准的排放量。

第三章 公用事业管理
第十六条 在城市设立经营燃气、供热、公共交通等公用事业的单位及其专用设备和专用车辆，须经城市建设行政主管部门批准，并接受其监督管理。
第十七条 城市规划区内的单位或个人自行建设的管线需要与城市建设部门建设的管线衔接的，须经城市建设行政主管部门批准；终止衔接时，须向城市建设行政主管部门备案，并在施工后按要求标准恢复地表原状。
第十八条 城市规划区内的地下水，应当严格控制开采，有计划地开发利用和保护。
第十九条 城市应当逐步实行统一供水。严格控制在城市公共供水范围内的单位新建自备水源。已建的自备水源应当逐步纳入城市的统一供水系统。
第二十条 城市实行计划用水、节约用水，逐步提高循环用水率，降低耗水量。
水资源严重短缺的城市，应当严格控制新建耗水量高的工业企业和其他建设项目。
第二十一条 城市应当因地制宜地利用多种燃气气源，并积极研制和引进新技术、新材料、新设备，发展燃气事业。
第二十二条 城市应当逐步推行集中联片供热。
城市建设行政主管部门应当制定集中联片供热规划并组织实施。
已经实行联片供热的区段，确需新建分散供热设施的单位，须报经城市建设行政主管部门批准。
第二十三条 城市公共交通事业应当提高服务质量，实行规范化服务。定时、定线、定点运行的车辆，不得擅自改变规定的运行时间、线路和停车站点。

第四章 园林和绿化管理
第二十四条 城市应当逐步达到国家规定的绿化覆盖率标准。规划及建成的园林、风景点和公共绿地应当保持完好整洁，任何单位和个人不得擅自侵占或者改变其使用性质。
因特殊需要临时占用城市的园林和公共绿地的，须经城市建设行政主管部门批准，并按期退还，按要求标准恢复原貌。
第二十五条 城市公共场所的树木、花草应当加强养护。禁止任意砍伐城市的树木。因进行建设或者其他活动确需砍伐树木的，须经绿化行政主管部门批准，并按照国家有关规定限期补植树木或者采取其他补救措施。
古树名木应当明显标志并建立档案，实行统一管理，分别养护。
第二十六条 城市干线道路机动车道与非机动车道之间，应当设置隔离设施。城市道路两侧应当种植行道树和花草。
第二十七条 城市干线道路两侧的树木，应当选用整洁美观、遮荫效果好、不影响架空线安全使用的树种。干线道路隔离绿化带种植的树木、花草，不能影响交通视线。
现有干线道路隔离绿化带和行道树，不符合前款规定的，应当逐步改造。
第二十八条 城市的行道树以及其他树木影响架空线的安全使用时，应当由园林绿化管理部门及时组织修剪。
城市新植树木应当避开地下管线和架空线。

第五章 市容和环境卫生管理
第二十九条 城市市容和环境卫生管理，实行统一领导，分区负责，专业人员管理和群众管理相结合。
住宅小区的环境卫生工作，由住宅小区统一管理。
城市道路两侧的单位和住户，负责管理指定范围内的市容和环境卫生。
第三十条 城市中的户外广告、画廊、橱窗、标志牌等，必须内容健康、外形美观。设置户外广告、画廊、橱窗，须经城市建设行政主管部门指定位置。
禁止在建筑物、电杆和树木上乱钉、乱挂、乱贴、乱画。
第三十一条 城市集贸市场应当由城市建设行政主管部门会同工商行政主管部门统一规划，合理布局，加强管理。
禁止单位和个人在指定以外的区域乱摆摊点。
第三十二条 城市环境卫生管理部门应当按照城市规划设置公共厕所，并配备环卫人员或者委托有关单位和个人负责公共厕所的管理、保洁工作。
第三十三条 城市的生活垃圾由城市环境卫生管理部门负责清运；建筑垃圾、工业、商业、医疗卫生和饮食服务业的生产经营性垃圾，由产生垃圾的单位负责清运，或者委托环境卫生管理部门有偿清运。医疗卫生单位产生的有害垃圾须经无害化处理后方可清运。
第三十四条 城市道路的清扫应当在夜间进行。粪便、垃圾应当封闭运输。
第三十五条 城市公共场所和街道应当设置垃圾箱。严禁随地吐痰、便溺以及乱扔果皮、纸屑和烟头等废弃物。城市公共场所和街道禁止焚烧树叶、杂物。

第六章 城市建筑管理
第三十六条 城市所有建筑物、构筑物的建设，必须服从城市规划。竣工验收后向城市建设行政主管部门报送有关资料，建立档案，严格管理。
第三十七条 城市建设项目应当与原有的文物古迹、重要设施相适应，人文景观、自然景观相互协调。
第三十八条 凡在规划区进行建筑，必须按照有关规定办理各项申请手续，未经申请或者手续不完备的不得开工。
第三十九条 城市规划区内的新建住宅、办公、商业、文教、卫生等用房，应当实行配套建设，综合开发。
第四十条 城市道路与铁路平交路口，应当改建为立交或者设置其他安全设施。
第四十一条 城市建筑施工应当合理安排工期，按时完成施工任务。
在城市道路两侧进行建筑施工，应当有遮挡设施。施工单位应当文明施工，不得任意堆放物料，影响交通、市容和环境卫生。建筑竣工的同时，施工场地必须清理完毕。
第四十二条 城市中有历史意义的、有文化艺术价值的建筑和文物古迹，按照文物保护法律、法规严加保护。
第四十三条 新征地的建设项目，按照城市规划的要求，同时征购相应比例的绿地和公共设施用地。
第四十四条 城市旧区改造、道路拓宽，需要拆迁安置的，适用国务院《城市房屋拆迁管理条例》。

第七章 城市建设资金管理
第四十五条 城市建设采取国家投入、地方自筹、依法收取税费、利用国内银行贷款和引进国外资金等多种渠道筹措资金。
第四十六条 对城市规划区内新建、扩建的非住宅建设项目和没有纳入城市综合开发的住宅建设项目，征收市政公用设施配套费。
第四十七条 对城市规划区内新征土地的建设项目，征收城市旧区改建费。
第四十八条 城市公共供水范围内的单位增加供水量和新建企业事业单位要求供水的，征收供水设施增容建设费。
第四十九条 城市维护建设资金必须专款专用，任何单位和个人不准截留、挪用。城市维护建设资金由财政部门筹集和监督管理，商城市建设和其他有关主管部门提出资金分配方案，报同级人民政府批准后下达年度预算支出指标，由城市建设行政主管部门及其他有关主管部门制定使用
计划并组织实施。年终节余的资金，可以结转下年度使用。

第八章 城市建设监察管理
第五十条 城市建设行政主管部门对城市规划、城市建筑、市政工程、公用事业、市容和环境卫生、园林和绿化实行监察。其具体职责是：
（一）监察城市规划、建设、管理方面的法律、法规和本条例的实施；
（二）调查或者会同有关部门调查违反城市规划、建设、管理方面的法律、法规和本条例的案件，并提出处理意见；
（三）城市人民政府交办的有关城市建设监察的其他工作。
第五十一条 城市建设监察人员依法实施城市建设监察。有关单位及个人应当予以协助，如实提供情况，不得以任何理由干涉、拒绝或者阻碍。
第五十二条 城市建设监察人员执行监察任务时，应当佩戴国家或者省城市建设行政主管部门统一制作的标志，并出示证件。

第九章 法律责任
第五十三条 违反本条例规定，有下列行为之一的，给予批评教育，责令其改正，可以并处罚款：
（一）在城市乱摆摊点的；
（二）不按规定清扫街道、清运垃圾，影响城市卫生的；
（三）随地便溺、吐痰以及乱扔果皮、纸屑等废弃物的；
（四）擅自砍伐城市树木和未按规定补植的；
（五）在城市建筑物、电杆、树木上乱钉、乱挂、乱贴、乱画的；
（六）在城市公共场所和街道焚烧树叶、杂物的。
第五十四条 违反本条例规定，有下列行为之一的，视情节轻重，责令其停止侵害、限期退还、改正或者恢复原状，可以并处罚款；对单位的直接责任人员或者单位负责人，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分：
（一）未经批准或者手续不完备即开工建设的；
（二）因施工单位的责任未能按规定工期完工的；
（三）建筑竣工未同时清理施工场地的；
（四）擅自将单位或者个人的道路、管线与城市道路、管线街接的；
（五）未经批准，擅自占用或者改变园林、公共绿地的使用性质的；
（六）擅自在城市设置广告、宣传画廊等设施的；
（七）定时、定线、定点运行的车辆擅自改变运行时间、线路和停车站点的；
（八）在城市道路两侧进行建筑，不设遮挡设施、乱堆物料，影响交通或者城市卫生、市容的；
（九）侵占人行道擅自建筑各种建筑物、构筑物及其他设施的。
第五十五条 违反本条例规定，有下列行为之一的，视情节轻重，给予警告并责令其限期改正，可以并处罚款；造成经济损失的，应当负赔偿责任；其直接责任人员或者单位负责人，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任：
（一）在城市道路上施工不设置信号和标志的；
（二）未经批准擅自占用或者挖掘城市道路、广场的；
（三）履带车、铁轮车及超过限载标准的车辆擅自通过城市道路、桥涵的；
（四）超过规定的排放量或者污水水质标准排放污水的；
（五）擅自设立经营城市供水、供热、燃气、公共交通等公用事业及经营专用设备、专用车辆的；
（六）擅自开采城市地下水资源的；
（七）损坏城市的树木、花草、园林、绿地及其设施的；
（八）任意拆除或者损坏城市古建筑物的。
第五十六条 本条例的行政处罚办法及罚款数额，由县以上城市人民政府制定。
第五十七条 当事人缴纳罚款时，执罚部门应当开具财政部门统一印制的罚款凭证。
罚款全额上缴国库，任何单位和个人不得截留。
第五十八条 对盗窃、破坏城市建设设施的，由司法机关依法追究其刑事责任，从严惩处。
第五十九条 阻挠城市建设管理人员和城市建设监察人员执行公务，违反治安管理规定的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》实行处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
第六十条 当事人对行政处罚决定不服，可以自接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以自接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不
履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第六十一条 城市建设管理部门和有关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第十章 附 则
第六十二条 县城以外的建制镇可以参照本条例执行。
第六十三条 本条例自1993年3月1日起施行。1982年11月16日公布的《河北省城市建设管理条例（试行）》同时废止。



1992年12月19日