产权调换的房屋面积缩水应如何处理？

案情简介：
２０００年６月，被告华为开发公司建设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房２６２m2，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）入口转角处门面房。２０００年９月１日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处１号、２号门面房，建筑面积60.78m2，单价1680元/m２，合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入口转角处１号、２号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区２号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年１１月，被告与卢某签订的２号楼３５号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示３５号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年６月１２日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明；“徐某（被告方副经理）：….根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。”王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园入口转角处１号、２号右边依次是2号楼的36号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房，无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房，遂找被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2，2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起诉，要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果：
审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中，需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房，在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房，如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2，满足原告要求，实现合同目的，而被告建造了36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51m2，致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价总金额按实调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算，扣除原告购房1680元/m2，其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第５条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见，不能成立，因被告在合同中约定面积差为5％，但实际上相差20.51m2，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律点评：
该案是房屋拆迁，进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定，实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是：①《商品房销售管理办法》，对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定，……，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁，实行的是产权调换，其拆除房屋在市区的繁华地段，拆除前没有进行评估，补偿价格很低，产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格，目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议，后又签订房屋预售合同，是对拆迁补偿安置协议的存续，包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房，以市场价卖于第三人，赚取利润，使原告房屋面积20.51m2，按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外，上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则，结合案件的特殊性，依据《中华人民共和国合同法》规定，在判决被告赔偿原告实际损失的同时，又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的，不仅保护了原告的合法利益，同时也给予被告经济惩罚，有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


广西壮族自治区玉林市人民政府办公室


玉林市人民政府办公室关于印发玉林市政府门户网站管理暂行办法的通知


玉政办发〔2005〕198号

　　

各县（市）区人民政府（管委），市政府各委办局：

《玉林市政府门户网站管理暂行办法》已经市二届人民政府第38次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。





二○○五年十二月三十一日






玉林市政府门户网站管理暂行办法



第一章 总 则



第一条 为规范管理“中国玉林”政府门户网站（http：//www.yulin.gov.cn，下称门户网站），确保其信息更新及时、安全、有效、可靠运行，切实把门户网站建设成为政府政务公开的渠道、对外宣传的窗口、在线管理的平台和服务公众的桥梁，现依据《行政许可法》、《互联网信息服务管理办法》等规定，结合我市电子政务建设和应用的实际，制定本办法。

第二条 在门户网站上公布行政许可事项，为人民群众提供公开、透明、高效的公共服务，促进政府办事效率的提高。

第三条 按照政务公开、方便社会、宣传玉林的要求，努力建设好政府互联网站，加快开展网上办事服务，积极推进业务整合和流程优化，提升政府“一站式”服务水平。

第四条 门户网站和部门网站在建设中，要加强网上信息与服务资源的整合，统一规范、统一标准，以利于部门联合、数据共享。加强各级政府公共信息资源库建设，提供全面的政务信息检索功能。

第五条 本办法适用于我市行政区域内征集、提供、发布、使用门户网站信息和建设、使用门户网站系统的单位及个人。



第二章 组织管理



第六条 门户网站由玉林市人民政府主办，玉林市信息化工作办公室建设，玉林市信息中心（下称信息中心）负责网站架构建设规划、业务协调、技术支持、维护和日常管理。

第七条 凡在门户网站开设栏目的各级政府和各单位必须与市政府签订《“中国玉林”政府门户网站信息安全责任书》。

第八条 各级政府和各单位负责本单位的栏目进行信息采集、整理、审核、发布，保证该栏目信息发布的即时、真实、有效。各级政府和各单位必须明确分管领导，落实信息维护专门工作人员，必须把其负责管理机构和人员的名单报玉林市信息化工作办公室备案；当管理机构、负责人和工作人员发生变更时，应在变更后一月内以书面形式报玉林市信息化工作办公室备案。

第九条 网站建设要坚持以需求为导向，以应用促发展的原则，从实际出发，突出重点，体现特色，规范运作。

第十条 从事门户网站日常运行、维护、管理的工作人员应具有较高的政治素质和一定的专业技术素质。



第三章 网站内容和形式管理



第十一条 门户网站主要用于发布政务信息，提供网上办事服务，体现门户网站的严肃性、客观性、公正性。包括以下基本栏目:

（一）政务公开类栏目。凡法律没有禁止，非涉密的政府信息、政策法规，包括政府公告、法律法规、规章制度等应全部上网，部门业务数据也力争通过网络实现共享。公开的政务信息要注意时效性和准确性。

（二）在线服务类栏目。要逐步实现公用事业、医疗卫生、文化教育、邮电交通、劳动保障等信息的网上查询，并力争开展在线服务，以适应社会需求，提高政府服务能力。

（三）网上办事类栏目。要在网上为公众和企业提供政府结构、职能介绍、办事程序和联系方式，并逐步开展网上申报、网上审批，将政府直接面向公众和企业的办事职能上网，增加政府透明度，提高政府的监管能力。

（四）交互沟通类栏目。门户网站开设监督、投诉、资讯栏目，社会公众可以直接向相关部门提出意见、建议或进行投诉，各部门必须明确专人负责网上投诉、资讯事项的处理，并及时反馈结果。接受公众监督，实现政府与公众的双向互动，以促进政府职能转变，推进政府依法行政。

对网上咨询、投诉的响应时间和答复时限不得超过3个工作日。

第十二条 门户网站的信息和相应的服务遵循“谁发布，谁负责；谁承诺，谁办理”的原则。

第十三条 门户网站要建立网站信息更新维护责任制，明确分管领导、承办部门和具体责任人员，做好信息资源组织和更新维护工作，确保网站的信息全面、准确、及时、实用。

第十四条 任何单位和个人不得利用门户网站散布含有危害国家安全和社会稳定的信息，不得泄露国家秘密，不得宣扬暴力、色情等内容。

第十五条 网站各栏目不得与不良网站、非法网站建立链接，也不得从事与门户网站形象不符的活动。



第四章 网站安全管理



第十六条 提高门户网站信息发布的安全意识，建立健全信息安全管理制度，坚决杜绝有害政治信息的扩散，严禁涉密信息上网，防止泄露国家秘密。

第十七条 各部门要制定本部门网上信息发布的审核制度，规范网上信息发布工作。

第十八条 信息中心要建立健全的网络安全管理制度，对系统各个层面分别采取相应的安全措施，确保门户网站安全。

第十九条 加强网站的安全运行和维护保障工作。要制定完善的应急措施，一旦出现突发情况，网站要能够在最短时间内恢复正常。政府网站应当保证全天开通，方便公众访问。



第五章 培训、考核、奖惩办法



第二十条 市政府办公室将对各县（市）区人民政府和各单位网站建设、信息报送等情况进行年终考核，考核结果与各单位工作目标责任制考核挂钩，并将在门户网站上向社会公布。

行政监察部门对网上机关效能建设进行监督检查。

第二十一条 在门户网站运行过程中，出现违反本办法的，市政府将予以通报批评并责令改正；违反国家法律、法规的，有关部门将依法追究相应法律责任。



第六章 附 则



第二十二条 本办法由玉林市人民政府办公室负责解释。

第二十三条 本办法自发布之日起执行。