广西壮族自治区柳州市人民政府办公室


柳州市人民政府办公室关于印发柳州市限价普通商品住房管理暂行办法的通知


柳政办〔2011〕189号



各县、区人民政府，市直机关各有关委、办、局，柳东新区、阳和工业新区管委会，各有关单位：

《柳州市限价普通商品住房管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。






　　 　　　　　　　　　　 二〇一一年十一月十四日




柳州市限价普通商品住房管理暂行办法



第一章 总则

第一条 为规范限价普通商品住房管理，调整我市住房供应结构，缓解中低收入家庭住房困难，促进房地产市场健康发展，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）及《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）的精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称限价普通商品住房（以下简称限价商品房），是指政府限制套型面积、限房价、限销售对象，由房地产开发企业通过公开竞价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的具有保障性质的普通商品住房。

第三条 本办法适用于本市市区范围内限价商品房的开发建设和销售管理。

第四条 限价商品房建设和管理应坚持政府主导、规划引领、市场运作、统一管理的原则。

第五条 市住房和城乡建设委员会是我市住房保障管理部门，负责我市限价商品房的统一协调管理工作。

各城区政府、市发改、物价、国土、财政、规划、住房公积金、人防、民政、税务等行政管理部门以及住房公积金、金融等管理机构应按照各自的工作职责，做好限价商品房的相关工作。

第二章 项目建设

第六条 限价商品房的建设依据城市总体规划、土地利用总体规划，与保障性住房建设相结合，选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善、比较适宜集中建设的地段进行布局。

第七条 限价商品房建设用地采取公开招标、拍卖或挂牌方式出让，出让时应当明确规定套型面积、销售价格标准、销售对象等限制性要求。

第八条 限价商品房规划设计应当严格控制套型面积，最大套型面积不得大于120㎡。限价商品房项目中单套建筑面积90㎡以下的户型比例不得少于80%。

第九条 限价商品房项目的开发建设单位对其开发建设的限价商品房的工程质量负永久责任。应向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并依法承担保修责任，确保工程质量和使用安全。

第十条 限价商品房项目中配套的公共服务设施和市政基础设施，应符合相关建设标准，与住宅同步建设，同步交付使用。限价商品房小区应全面推行社会化物业服务管理。

第三章 价格管理

第十一条 销售价格标准按限价商品房项目取得预售证时同一区域、同一地段、同一类型住房市场价格的85%确定。限价商品房的销售价格标准应在土地公开出让时列入公开出让条款中，并在土地出让合同中约定。

第十二条 限价商品房的平均销售价格由市物价主管部门会同市住房和城乡建设委等相关部门，根据房地产市场运行情况在项目预售前确定；开发建设单位根据已确定的平均销售价格，按照住房楼层、朝向、位置等因素，在10%的幅度内确定每套限价商品房的销售价格。

第四章 供应对象

第十三条 限价商品房的供应对象包括：

（一）具有本市户籍的中低收入家庭；

（二）在柳州市市区居住工作两年（含）以上的外来务工人员家庭。

第十四条 申请购买限价商品房的家庭必须同时符合下列条件：

（一）家庭成员之间具有法定赡养、抚养或者扶养关系并且共同生活；

（二）家庭人均收入在市统计部门公布的上年度当地城镇居民人均可支配收入的1.5倍以下；

（三）在柳州市区范围内无自有住房或所拥有的自有住房（包括房改房、经济适用房、集资房、市场运作建设住房、拆迁安置房、商品房、自建私房、直管公房、廉租房）的建筑面积人均在25平方米以下（自有住房在3年内转让的应当计算在内）。

单身人士申请购买限价商品房的必须年满25周岁以上（含25周岁）。

第十五条 限价商品房购买资格由市住房和城乡建设委员会统一审核。

第十六条 符合本办法第十三条、第十四条规定，同时又具备下列条件之一的，可以优先购买限价商品房：

（一）享受国家定期抚恤补助的重点优抚对象；

（二）已通过经济适用住房购买资格审核，进入轮候的；

（三）因配合市政重点工程建设唯一一套住房被拆迁的家庭，按规定取得拆迁证明可以购买经济适用住房，但自愿放弃购买经济适用住房的。

第五章 销售管理

第十七条 开发建设单位在取得《商品房预售许可证》之日起3日内，应将销售方案与《商品房预售许可证》一起在售楼场所和项目现场向社会公示。

市住房和城乡建设委员会应通过报纸或网站等媒体公布待售限价商品房项目信息和销售方案，明示集中受理购房申请的时限及方式。

第十八条 购房申请人应按规定的时限和方式提交购房申请和提供以下资料：

（一）柳州市限价普通商品住房购房申请表；

（二）户口本和家庭成员身份证明；

（三）本人婚姻状况证明文件

（四）本人及家庭成员所在工作单位或户口所在地街道办事处出具的收入、住房情况证明；

（五）外来务工人员家庭需提交申请人在本市市区连续两年缴纳社保及医保的相关证明材料；

（六）符合优先购买条件的申请人应提交相关证明材料。

（七）其他需提交的证明材料。

购房申请人应承诺其提交的购房申请和提供的证明资料真实无误，并同意有关部门查核有关情况。

第十九条 集中受理购房申请时间截止后，市住房和城乡建设委员会应在15个工作日内，审核申请人的购房资格，确定合格申请人名单。

市住房和城乡建设委员会应将合格申请人名单通过报纸或网站等媒体向社会公示，公示期不少于5日，公示期满无异议或异议经审核不成立的合格申请人确认为有效购房人。

公示期满后3个工作日内，根据公示结果，将根据合格申请人是否享有优先购买权，分为优先合格申请人和普通合格申请人两类。

第二十条 市住房和城乡建设委员会组织公开摇号确定合格申请人的购买顺序。具体摇号规程由市住房和城乡建设委员会另行制定。

第二十一条 公开摇号结束后，根据公开摇号确定的购买顺序，确定并公布最终的有效购房人名单和购房顺序。

第二十二条 开发建设单位应严格按照市住房和城乡建设委员会审核的有效购房人名单及顺序进行销售，依照市房产行政主管部门制定的合同格式文本，与有效购房人签订《限价普通商品住房买卖合同》。

有效购房人未在规定期限内认购和签订《限价普通商品住房买卖合同》的，视为放弃购买资格，购房顺序依次顺延。

第二十三条 限价商品房项目配套车位和配套商业设施的销售管理应当按照国家有关配套车位及配套商业设施的销售管理规定执行。

第六章 房产登记与交易

第二十四条购买限价商品房后应当按照规定办理房屋权属登记。

办理限价商品房权属登记时，登记机关应当在《房屋所有权证》上注明“限价商品住房”字样。

第二十五条 限价商品房自取得《房屋所有权证》之日起5年内不得出租和转让。

购房人因病致贫或因工作调动等特殊原因购房未满5年确需转让限价商品房的，政府具有优先回购权。由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购的，具体价格由市财政局会同市住建委等相关部门予以确定；政府不予回购的，可经市住房保障管理机构批准后出售给符合购买条件的其他购房家庭。限价商品房转让后，原购房人不得再申请限价商品房及经济适用住房。

第七章 监督管理

第二十六条　开发建设单位有下列行为之一的，由相关行政管理部门依法进行处理：

（一）开发建设单位未按《国有土地使用权出让合同》约定缴纳地价款，或超期开竣工建设，或擅自改变土地用途的，由市国土行政主管部门处理；

（二）开发建设单位超过经审定的限价商品房销售价格进行销售的或未按国家有关明码标价规定进行公示的，由市物价行政主管部门查处。

（三）开发建设单位超过经审定的限价商品房销售价格进行销售或擅自向未经市住房和城乡建设委员会确定的有效购房人出售限价商品房的，所销售的限价商品房不得办理合同登记备案及产权登记。

（四）开发建设单位存在上述违规行为的，记入信用档案。

第二十七条 购房人提交虚假资料申请限价商品房的，由市住房和城乡建设委员会取消其申请资格，其行为记入信用档案，3年内不得再次申请；已骗购限价商品房的，责令其退还所购买的限价商品房或按建筑面积向市住房和城乡建设委员会补交限价商品房售价与同一区域、同一地段、同一类型普通商品住房市场交易价格的差价款；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十八条　购房人购房后违反本办法规定将限价商品房出租或转让的，参照经济适用住房相关规定处理。

第二十九条　行政机关和行政机关工作人员在限价商品房审核、销售管理等工作中，存在渎职、徇私舞弊、受贿等行为的，由行政监察机关依法给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

第八章 附则

第三十条市辖各县人民政府可结合本县实际参照本办法实施或制订具体管理办法。

第三十一条 本办法自2011年12月1日起施行。已颁布的有关规定与本办法不一致的以本办法为准。　




我国推行判例法可行性之研究

潘哲锋


判例法主要在英美等普通法国家施行。具体方式是由法院在审判实践中建立“范例”或“法律原则”，在将来出现类似的案件就可以用同样的原则加以处理，这种通过判决建立起来的“范例”即是“判例”。由于判例可以作为将来处理同类案件的依据，所以判例即具有了法律约束力。判例法即可定义为作为判案依据的法律原则和法律规范是在司法实践中对判例的遵循、分析、归纳和解释[1]，从中归纳和抽象出来的能成为解决某类案件的法律规范。
英国在世界判例法国家中可谓鼻祖。1066年法国北部诺曼底公爵征服英国，加速了英国的封建化进程，形成了中央集权制的国家政权，对英国的法律制度的发展产生了巨大的影响。其中最大的成果即是促成了普通法这一判例法系统和作为其补充的衡平法的成型。
威廉征服英国后，保留了盎格鲁撒克逊人原有的习惯法。后来，为了克服这种习惯法过于分散的毛病，加强中央集权，于是设立了中央司法机关——王室法院，派出巡回法官定期到各地进行巡回审判。巡回法官在各地审判案件时除遵循王室法令外，主要依据当地的习惯法，只要这些习惯法与王室和贵族的利益不相冲突即可作为判案的依据。巡回法官的审判实践过程即是对各地的习惯法进行调查、选择、剖析和加工的过程。当巡回法官回到伦敦聚会时，通过情况交流和磋商，彼此承认对方的判决可以作为以后审判同类案件的依据，在全国推行。这样通过长期的审判实践，以判例的形式把分散在全国各地的习惯法逐步统一起来。大约公元13世纪就形成了在全英国适用的习惯法即普通法。
普通法是一种判例法，普通法的规范和原则都包含于大量的判例之中。所以在它形成后为了便于法官判案时利用和学习者的学习，法学家们对这些大量的判例中所包含的习惯法原则和规范加以整理、编纂、归纳和注释，出现了许多权威法学著作。如1186年格兰威尔的《英国的法律与习惯论》，1250年布拉克顿的《英国的法律与习惯》，利特尔顿的《土地法论》。这些中世纪产生的权威著作被视为英国的法律渊源之一，具有普遍约束力，成为法院的办案依据。
由于普通法的诉讼程式较刻板僵化，不适合审判实践的客观需求，于是就产生了对普通法起补充作用的具有英国特色的衡平法。公元14世纪时专门设立了衡平法院。中世纪，英国产生和发展了由国家立法机关制定的成文法，但仅居于次要地位。进入现代后，英国成文法的比重和作用显著上升而判例法的比重和作用显著下降。尽管成文法比重日趋上升，但英国法仍然基本上是判例型的。因为一方面判例法仍然占据着英国法的某些领域，法官仍可通过判例来发展法；另一方面，英国的法官和法学家仍保有很深的传统观念，认为成文法再多，只有通过法官在具体案件中运用和解释后，才能真正进入英国法的体系。甚至法官宁愿引用经过其他法官适用制定法的判例，而不愿直接引用条文法。[2]
从以上可以看到英国法律的基本特点：一、判例法是英国法律的主要渊源。英国法律主要由判例法构成，成文法在整个法律体系中只起到对判例法的补充、解释的作用。虽然成文法的比重在不断上升，但英国法如没有判例法就不成体系；而没有成文法，则其体系依然可以独立存在。二、遵循先例原则。遵循先例是判例法制度的一个基本原则，是判例法的基础。遵循先例原则即是以前判决中的法律原则对以后同类案件具有约束力。具体表现为：高级法院的判决对下级法院处理同类案件有约束力；同一法院的判决对以后的同类案件具有约束力。遵循先例原则保证着英国法的统一性和稳定性。
我国是典型的成文法国家，自中国法产生时起就一直重视成文法的立法工作。在春秋战国时期便出现了郑国子产铸刑鼎，邓析编竹刑。秦统一全国后更是全面采用成文法主义的法家理论。以后朝代的更迭并没有改变秦所建立的法律体制，中国从此走上了成文法化国家的道路。
中国虽然自始采用成文法，但在成文法施行的过程中并没有完全抛弃判例。相反，从商周时期开始，就明确认可判例的法律效力，并在实践活动中加以应用。据史料记载在商代即有比照先例予以处罚的情况，及至春秋战国时代，判例对司法审判活动已经产生了比较积极的影响。进入秦汉时代由于审判组织和诉讼程序的完善，判例法正式出现。秦代出现的廷行事及汉代的春秋决狱和决事比即是这一时期中国判例法实施的主要形式。
自秦汉后，判例法在各朝代的司法实践中均得到了普遍的应用。最具有代表性的是宋代出现的对审判有指导意义的判例编纂成集的立法活动——编例。如《熙宁法寺断例》、《元符刑名断例》等案例汇编即是。进入南宋后，判例的地位急剧上升，编例活动频繁，先后形成了《绍兴刑名疑难断例》、《乾道新编特旨断例》、《开禧刑名断例》等，编例成为南宋的判例法。孝宗时甚至出现“法令虽具，然吏一切以例从事，法当然而无例，则事皆泥而不行”及贪官污吏“隐例以坏法，贿赂既行，乃为具例”等怪现象。宋代还出现了一种与判例性质相似的法律形式即“批状指挥”。在一定条件下，下级官署可以引用“以降指挥”办理类似公事，以前案例作为后案的样板，前案就是判例。南宋秦桧时达到“续降指挥无虑数千，抵牾难以考据”的程度。孝宗时，经整理筛选的指挥正式被编入《乾道赦令格式》于乾道八年颁布，与赦令并立。
近代的北洋政府把判例作为重要的法律渊源，使之成为审判案件的重要依据，既补充了成文法的“未备”又便于发挥成文法所不易发挥的作用。据不完全统计，1912年至1927年北洋政府大理院汇编的判例就有三千九百多件。南京国民政府的法律体系包括成文法和例（判例和解释例）两大部分。除了成文法《六大全书》，；例就是南京国民政府重要的法律渊源，是成文法的重要补充，甚至可以对成文法加以引申或进行实质意义上的修正。可见，判例在南京国民政府的法律体系中处于相当重要的地位。[3]
当代，我国十分重视成文法的立法工作，从1949年建国至今颁行了大量的成文法，对我国司法体制的建立产生了巨大的推动作用。改革开放以来，我国的立法活动更加活跃和频繁。但是进几年来由于改革开放和经济体制转型，成文法的施行遇到了大量的问题。
（一）大量的新情况、新问题的不断出现，使立法相对滞后，不能满足审判实践的需要。
改革开放后，特别是中国加入WTO以后，各级法院都曾遇到或将遇到各类新型案件。按照现行的法律法规及司法解释根本无法解决，而立法活动或现行法律的修正工作无法即时跟进，造成法院在审理案件时无所适从。最近报载，广西横县地方税务局为了挽救该局的一名职工向全国税务系统发动了捐款。这笔捐款在该职工医治无效死亡之后还有节余，于是围绕这笔剩余捐款就产生了归属问题。我国对此并无法律规定能够适用，因此导致了两级法院审判结果截然相反的尴尬局面。
（二）成文法法条及有关的司法解释有许多模糊不清的概念
我国有些法律条文的语言表达无法达到立法本身的意图，而且相当一部分存在歧义，容易使人有许多理解和解释，在审判实践中各级法院的理解也不一致。有些弹性较大的语言越解释越迷糊，诸如正当理由、显失公平等等，这尤其需要判例来为它作注解。
（三）成文法存在立法上的空白和漏洞
成文法在立法时除了对现有的违法犯罪现象作出解释和确立惩罚规则外，还要对许多未来可能发生和出现的犯罪活动和犯罪现象作出预测。但是立法不可能事无巨细面面俱到，对未来犯罪的预测也不可能是全面的。于是，随着时间的推移，成文法上的空白和漏洞逐渐暴露，不法分子钻了法律空子却无法用法律手段予以惩处。
判例法在英美法系国家的实施有着相当成功的经验，我国施行判例法同样有着悠久的历史。因此，汲取英美法系国家和我国历史上的成功经验，在我国发展判例法，克服现行成文法的缺陷，前景是十分广阔的，其意义也十分深远。
首先，判例法在我国的发展有十分良好的机遇。判例法在我国法制史上有着很深的渊源。虽然判例法是英美等资本主义国家普遍的法律渊源，但是现今英美法系国家也在加强成文法的立法工作；普遍适用成文法的大陆法系国家也在尝试创制判例。英美法系和大陆法系正在日渐靠拢，逐步融合。这样的世界潮流给我国发展判例法作为成文法的补充提供了一个极好的契机。在改革开放和实行市场经济的前提下，更无须陷入姓资姓社的泥潭。
其次，判例法在我国的实行已具雏形，并且取得了较好的效果。最高人民法院主办的《最高人民法院公报》除了公布最高人民法院文件、司法解释外，自1985年创刊2001年，还公布了368个案例，涉及刑事案件115件，民事案件（包括经济、知识产权、海商事等）共209件，行政及国家赔偿案件31件，执行案件13件[4]。这些典型案件叙事清晰，分析精辟，说理充分，适用法律准确，给各级法院审理同类案件提供了模本。这些案例的公布另一方面也给普通民众打开了了解法律的大门，有助于对成文法法律条文的理解，“可为”与“不可为”“罪”与“非罪”的概念在人们的心目中更加清晰。这对维护社会稳定的作用极大。
第三，案例法与成文法并行有助于弥补成文法中存在的缺陷，同时对后继立法有很大的参考价值。立法（包括司法解释）具有滞后性，无法对未来可能出现的违法犯罪现象作出预测，立法本身具有的局限性在任何时候都无法克服。随着社会的发展，成文法的漏洞便会暴露，于是便会出现针对这类漏洞的“定向犯罪”。如果单纯依靠成文法，那么在很长一段时间内这类犯罪无法遏止。在这种情况下，如果通过对这类犯罪的权威审判，从中引申出法律原则和判案规则（法官立法问题不在本文讨论范围），指导各级法院审判同类案件，那对此类犯罪的制止会起到立竿见影的效果。这样，判例不仅弥补了成文法和司法解释中存在的漏洞，也给后继立法提供了立法参考。
第四，成文法与判例法的并行有助于我国法官的素质的提高。我国由于是严格执行成文法，法院审理案件也是按既定条文行事，审判基本上是用法律条文去套案件。如此，裁判文书往往千篇一律，僵硬呆板，缺乏严谨的逻辑推理和详尽的法理分析[4]。在英美法系国家，法官的裁判文书往往像一篇学术论文，充满了严谨的逻辑推理和法理分析，对诉讼双方都能起到有效的推动作用，同时也起到很好的法制宣传作用。因为法官们需要从原先的判例中抽象出理论依据和法律原则，这就需要法官有极深厚的法学理论功底和实践经验，平庸的法律工作者根本无法胜任法官的职业。
综合以上的分析，判例法在我国与成文法的并行，不仅有助于弥补现行立法上的空白和漏洞，能够随时捕捉出现的新情况和新问题，迅速进行法理分析，抽象出法律原则和规则，指导审判工作，为立法工作提供重要的参考；对我国法官的理论素养提出了更高的要求，有助于法官整体素质的提高，对司法体制的改革也能起到推动作用，而且能够把抽象的法律概念具体化，明确表达立法者的立法意图，便于人民大众的理解和遵守，对维持社会的稳定具有积极的作用。所以，在我国实行成文法与判例法并行的制度是可行的，作用也是积极的，明显的。

浙江省天台县 潘哲锋



参考资料：
[1]《试论判例法的适用方法》 刘静

[2]《外国法制史》（自考版） 由嵘、胡大展主编 北京大学出版社出版
第七章、第十一章、第十六章
[3]《中国法制史》（自考版） 叶孝信主编 北京大学出版社出版
第四章、第五章、第八章、第十五章、第十六章
[4]《独具中国特色的“判例”》 姜联润 人民法院报 2002.3.15