广东省汕头市人大常委会


汕头市第十三届人民代表大会常务委员会公告

（第3号）



《汕头经济特区物业管理条例》已由汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2012年8月31日通过，现予公布，自2012年12月1日起施行。



汕头市人民代表大会常务委员会

2012年8月31日





汕头经济特区物业管理条例

（2012年8月31日汕头市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议通过）



第一章　总则

第二章　物业管理区域及配套设施设备

第三章　业主、业主大会及业主委员会

第四章　前期物业管理

第五章　物业管理服务

第六章　物业使用及维护

第七章　法律责任

第八章　附则



第一章　总　则



第一条　为规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规的基本原则，结合汕头经济特区（以下简称特区）实际，制定本条例。

第二条　特区范围内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。

第三条　物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第四条　市、区（县）人民政府及有关部门应当制定扶持政策，采取措施，推动社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业的健康发展。

第五条　市房产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，组织实施本条例。

区（县）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。区（县）人民政府未设立房产行政主管部门的，由市房产行政主管部门统一实施对物业管理活动的监督管理。

住房和城乡建设、民政、城乡规划、城市综合管理、水务、卫生、价格、环境保护、公安、工商行政管理、人民防空等行政管理部门，依法按照各自职责负责物业管理活动的监督管理工作。

第六条　街道办事处、镇人民政府负责协调物业管理和社区建设的关系，组织、指导业主大会的成立和业主委员会的选举工作，协助房产行政主管部门调解处理物业管理纠纷。

社区居民委员会、村民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

第七条　物业管理实行联席会议制度。联席会议由物业管理区域所在地街道办事处、镇人民政府负责召集，房产行政主管部门、社区居民委员会、村民委员会以及公安派出所、物业服务企业、业主委员会、相关行政管理部门等各方代表组成。

物业管理联席会议主要协调解决下列重大问题：

（一）业主委员会不依法履行职责的；

（二）业主委员会换届过程中出现问题的；

（三）履行物业服务合同中出现重大问题的；

（四）物业服务企业在变更交接过程中出现问题的；

（五）需要协调解决的其他物业管理矛盾和纠纷。

第八条　物业管理行业协会应当依法加强行业自律，规范行业行为，建立物业服务企业及其从业人员诚信档案和物业服务项目招标评标专家库，督促物业服务企业依法、诚信经营和服务，协助房产行政主管部门实行物业服务专业化、市场化，调解行业内部争议，维护会员合法权益，培训从业人员，促进行业健康发展。



第二章　物业管理区域及配套设施设备



第九条　划分物业管理区域时，应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则，具体划分方法如下：

（一）物业管理区域按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定，已经自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再重新划分；

（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备和相关场地能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域；

（三）已经实施物业管理的毗邻的不同物业管理区域，规模较小的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域；

（四）旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处、镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。

对物业管理区域划定有争议的，房产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、镇人民政府，相关业主、社区居民委员会、村民委员会的意见后确定。

物业管理区域的划定，应当按照省、市有关规定向房产行政主管部门备案。

第十条　物业管理区域划定后，需要分立或者合并物业管理区域的，业主大会或者业主应当向街道办事处、镇人民政府申请并提交分立或者合并的方案，由街道办事处、镇人民政府会同房产行政主管部门审查，确认并公告。

制定物业管理区域的分立或者合并方案，应当经相关物业管理区域的业主大会同意；尚未成立业主大会的，由业主共同决定。

第十一条　新建住宅物业，建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，配置物业服务用房，建筑面积不得少于八十平方米，最高不超过三百平方米；其中，物业服务企业办公用房不得少于六十平方米，业主委员会办公用房不得少于二十平方米。

分期开发建设的住宅物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。

第十二条　物业服务用房应当是地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电、采光、通风等基本设施。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在的楼层不得高于四层。

第十三条　物业服务用房属全体业主共有，分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途，也不得分割、转让、抵押。

第十四条　建设单位应当在申请建设工程规划许可证时，划定新建住宅物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积；城乡规划行政管理部门应当在核发的建设工程规划许可证以及附件、附图上予以明确。

房产行政主管部门应当在办理物业管理区域备案、核发商品房预售许可证、房屋所有权初始登记时，查验与物业服务用房、共用设施设备用房相关的建设工程规划许可资料，并将查验情况在物业管理区域的备案回执、房地产登记簿中予以记载。

建设单位应当在商品房销售时，将物业服务用房、共用设施设备用房的位置和面积在商品房销售方案中载明公示，并在商品房买卖合同中作出约定。

第十五条　建设单位应当按照城乡规划行政管理部门确定的标准，建设物业的配套车位、车库。物业的配套车位、车库应当经权属登记后方能出售。

物业的地下人防区域经人民防空、城乡规划行政管理部门批准，可以用作物业的配套车位出租。

第十六条　新建住宅物业内的供水、供电、供气等计量装置应当实行专有部分一户一结算表，共有部分独立计量表；安全防范、消防、环卫、邮政、通信等设施设备的配置应当符合物业使用的基本条件以及相关技术标准和规范。

配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合所在地人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务企业应当为改造工作提供便利。

第十七条　建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内供水、供电等专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担管理、维修、养护和更新的责任。



第三章　业主、业主大会及业主委员会



第十八条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利，并承担法律、法规规定的义务。

因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有该房屋，但尚未办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主的权利，并承担相应的义务。

业主不得以放弃权利为由不履行义务。

第十九条　业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第二十条　业主在物业管理活动中应履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金；

（五）遵守房屋装饰装修的有关规定和要求；

（六）按时交纳物业服务费用；

（七）法律、法规规定的其他义务。

第二十一条　物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第二十二条　已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑总面积百分之五十的，建设单位或者物业服务企业应当书面报告物业所在地街道办事处、镇人民政府，并在物业管理区域的显著位置公告，公告期为十五日。公告期满，业主可以向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

同一物业管理区域内已交付专有部分百分之二十以上业主可以联名向街道办事处、镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。

第二十三条　街道办事处、镇人民政府应当在收到书面要求之日起三十日内会同物业管理区域所在地房产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、镇人民政府代表及社区居民委员会、村民委员会代表七至十五人组成，业主代表由业主推荐产生且不得少于筹备组总人数的三分之二，筹备组组长由街道办事处、镇人民政府选派代表担任。

业主大会筹备组成员名单应当在物业管理区域的显著位置公告。

第二十四条　筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；

（三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积；

（四）拟定业主委员会选举办法草案，提出候选人建议名单；

（五）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第二十五条　业主大会筹备组应当自组成之日起六个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组自业主委员会产生之日起自动解散。

第二十六条　建设单位、物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供业主清册、物业（包括物业管理区域内地上、地下的建筑物、设施设备和相关场地等）的基本资料、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

第二十七条　首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

第二十八条　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内未成立业主大会的，由业主共同履行业主大会职责。

业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。

第二十九条　业主大会讨论决定下列事项：

（一）制定或者修改业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）提出分立或者合并物业管理区域的方案；

（六）筹集和使用住宅专项维修资金的相关事项；

（七）改建或者重建建筑物及其附属设施；

（八）物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

第三十条　业主大会决定本条例第二十九条第六项、第七项规定的事项，应当经三分之二以上业主且专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。决定本条例第二十九条规定的其他事项，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物总面积、专有部分面积以及业主人数按照下列方法确定：

（一）建筑物总面积为专有部分面积之和；专有部分面积按照房地产权证书记载的面积计算。尚未记载的，暂按测绘机构的实测面积计算。尚未实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算；

（二）业主人数为专有部分的业主人数之和，已出售的专有部分的业主人数，一个专有部分按一人计算。尚未出售和虽已出售但尚未交付的专有部分的业主人数，以及同一业主拥有一个以上专有部分的业主人数，按一人计算。

车位、车库面积不计入前款规定的专有部分面积，不计投票权。

第三十一条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。书面征求意见结果应当在物业管理区域的显著位置公示，业主有权查阅相关资料。

第三十二条　业主可以以书面委托的形式，约定由授权委托人在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第三十三条　一个专有部分有两个以上所有权人的，应当自行确定一人参与投票表决，但共有人所代表的业主人数为一人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人投票表决。

未参与表决的业主的投票权数，按照业主大会议事规则执行。

第三十四条　业主拒付物业服务费，不缴存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第三十五条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。物业管理事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第三十六条　未成立业主大会的物业管理区域，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地的街道办事处、镇人民政府指导协助。

第三十七条　业主大会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域的显著位置内及时公告。

第三十八条　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由三人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内召开首次会议，推选出业主委员会主任一名，副主任一至三名，推选情况应当在物业管理区域的显著位置公告，公告期为七日。

第三十九条　业主委员会应当自产生之日起三十日内持下列材料向房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府备案：

（一）业主大会会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）法律、法规规定的其他资料。

房产行政主管部门应当自收到前款规定资料之日起五日内，对符合条件的发给业主委员会备案回执，业主委员会凭备案回执办理刻制业主委员会公章等手续。

备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内办理备案变更手续。

第四十条　业主委员会未能产生的，街道办事处、镇人民政府和社区居民委员会、村民委员会应当给予指导和协助，推进业主委员会的成立。

第四十一条　业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会决议，维护业主共同利益；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

第四十二条　业主委员会应当建立信息公开制度，向业主公布下列事项：

（一）业主大会议事规则、业主委员会议事规则和管理规约；

（二）业主大会和业主委员会的决议；

（三）物业服务合同；

（四）住宅专项维修资金的筹集、使用方案及情况；

（五）物业共用部位的使用与收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车辆的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第四十三条　业主委员会换届时，应当在其任期届满前三个月提出换届筹备组人选名单，并在物业管理区域内公示。业主在公示截止之日起十五日内未提出异议的，换届筹备组按照公示人员名单成立；半数以上的业主提出异议的，由业主委员会重新提出人选名单。

换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，召开业主大会会议，进行换届选举，并向物业所在地街道办事处、镇人民政府报告会议情况和选举结果。

业主委员会应当在任期届满之日起十日内，将保管的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

第四十四条　业主委员会未能按照本条例第四十三条规定组织换届选举的，由社区居民委员会、村民委员会在街道办事处、镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。

第四十五条　业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担，有物业共用部位、共用设施设备经营收益的，可以从经营收益中列支，其筹集、管理和使用的办法由业主大会在议事规则中具体约定。

业主委员会应当每年至少一次在物业管理区域的显著位置公告工作经费的收支情况，接受业主监督。

第四十六条　业主委员会委员的任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

（一）任职期限届满的；

（二）不再具备业主身份的；

（三）丧失履行委员职责能力的；

（四）任职期间被依法追究刑事责任的；

（五）向业主大会或者业主委员会提出辞职并经同意的；

（六）业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会应当及时将业主委员会委员资格终止的情况在物业管理区域的显著位置公告。资格终止的业主委员会委员应当自公告终止之日起三日内，将属于业主大会、业主委员会的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备等移交给业主委员会。

第四十七条　业主委员会或者业主委员会委员未按本条例规定移交所保管的印章、财务账目、资料档案、办公设施设备及其他属于业主所有的财物的，由街道办事处、镇人民政府督促移交；拒不移交的，新一届业主委员会或者其他业主委员会委员可以请求公安机关协助移交。

第四十八条　同一个物业管理区域内分期建设的项目，先期建设的区域已成立业主大会及业主委员会的，后期建设的区域，业主委员会委员采取补选的形式产生。补选时，在后期建设区域召开业主大会，按照后期建设区域占物业管理区域房屋建筑面积比例确定补选委员的人数。

先期建设的区域业主大会成立后，业主委员会应当将下列事项书面告知建设单位、物业服务企业：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会、业主委员会的其他决定；

（五）物业服务合同约定的其他项目。

建设单位在销售后期建设的物业时，应当向物业买受人明示本条第二款所列事项。

第四十九条　业主委员会和业主委员会委员不得有下列行为：

（一）在本物业管理区域从事物业服务经营活动；

（二）在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职；

（三）擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动；

（四）未经业主大会同意，选聘、解聘物业服务企业，或者使用业主大会和业主委员会的工作经费；

（五）作出违反法律、法规的决定。

第五十条　业主大会或者业主委员会作出的决定违反法律、法规的，房产行政主管部门和街道办事处、镇人民政府应当责令限期改正或者撤销决定，并通告全体业主。

业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。



第四章　前期物业管理



第五十一条　建设单位应当在住宅物业的业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的前期物业服务企业，提供前期物业服务。有下列情形之一的，经房产行政主管部门批准，可以通过协议方式选聘：

（一）投标人少于三个；

（二）住宅物业的总建筑面积不超过五万平方米。

第五十二条　建设单位采用公开招标方式选聘前期物业服务企业的，应当在公共媒介上发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

建设单位不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得向潜在投标人提出与物业管理项目实际要求不符的资格要求，对不同资质等级的物业服务企业应当设定同一评标标准。

第五十三条　分期开发的建设项目划定为一个物业管理区域的，其前期物业服务项目招投标应当以物业管理区域为范围。

分期开发的物业划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业提供服务。

第五十四条　建设单位应当与物业服务企业签订前期物业服务合同，物业服务企业应当自签订合同之日起十五日内将合同向物业所在地房产行政主管部门备案。

前期物业服务合同应当约定物业承接查验事项，没有约定或者约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行。没有国家标准、行业标准的，按照符合合同目的的特定标准履行。

第五十五条　建设单位应当在出售物业前，制定临时管理规约，对下列事项作出约定：

（一）全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；

（二）建筑物及其附属设施设备的使用、维护、管理；

（三）住宅专项维修资金的缴存、使用；

（四）物业共有部分的使用与收益分配；

（五）业主的权利与义务；

（六）违反临时管理规约应当承担的责任。

临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第五十六条　建设单位应当在商品房销售方案中明示临时管理规约的内容。物业买受人与建设单位签订商品房买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第五十七条　建设单位出售物业时，不得承诺或者约定减免物业服务费。本条例施行前建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费，由建设单位承担。

第五十八条　物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关行政管理部门提出整改建议，并协助行政管理部门督促落实；

（二）就共用设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，并参与共用设施设备的安装、调试等工作；

（三）建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案；

（四）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供物业服务并引导业主遵守约定，维护物业公共利益和管理秩序；

（五）配合房产行政主管部门、街道办事处、镇人民政府做好业主大会的成立工作。

第五十九条　建设单位应当在交付物业十五日前，与物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的查验，并由双方签字确认查验记录。

物业服务企业应当将物业承接查验情况在物业管理区域的显著位置公示，不得承接不符合交付使用条件或者未经查验的物业。

第六十条　建设单位应当在物业承接查验二十日前，向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业管理区域备案资料；

（二）物业的报建、批准文件，竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（三）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）物业管理区域内建筑物、场地、设施设备的产权清单；

（六）承接查验所必需的其他资料。

第六十一条　分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业整体交接手续。

第六十二条　建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。

物业买受人应当在建设单位交付物业后，按照商品房买卖合同约定的时间、标准和方式交纳物业服务费。已竣工但尚未交付买受人的，物业服务费由建设单位全额承担。

物业通过竣工验收达到交付条件，业主收到书面交付通知并办理完相关手续的，即为交付。业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相关手续的，视为交付。



第五章　物业管理服务



第六十三条　特区外物业服务企业来特区从事物业管理服务的，应当向市、区（县）房产行政主管部门备案。

物业服务企业自取得资质证书之日起三个月内可以自愿加入物业管理行业协会。

第六十四条　市房产行政主管部门负责物业服务企业二级资质证书的初审和三级资质证书的颁发和管理。

物业服务企业应当按照房产行政主管部门核定的物业服务企业资质等级，在资质证书的有效期内从事相应的物业管理服务活动，不得超越资质等级承接物业管理项目，从业人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

物业服务企业三级资质证书的有效期为三年，需要延续有效期的，应当在有效期届满三十日前向市房产行政主管部门提出申请；逾期未申请延续或者申请未获批准的，物业服务企业应当重新申请取得资质，其资质等级按照最低等级核定并设定一年的暂定期。

第六十五条　物业服务企业资质证书被依法吊销的，自吊销之日起三年内，其法定代表人以及负有主要责任的经理、项目经理不得在物业服务企业任职。

第六十六条　物业管理应当实行信用信息管理制度。房产行政主管部门应当对物业服务企业信用实施管理和考核。

房产行政主管部门可以委托物业管理行业协会建立物业服务企业信用档案。

第六十七条　房产行政主管部门应当建立物业管理区域档案管理制度，建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送房产行政主管部门。

物业服务企业应当建立物业管理档案，妥善保管相关物业资料，不得泄露业主资料，不得用于与物业管理服务无关的活动。物业服务合同终止时，应当将物业管理档案移交业主委员会。

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行政权、公民权与行政相对人权利关系重解

恽黎明*


[内容提要] 公民权与行政相对人权利间有许多地方要明晰。对两者在行政法学研究中的位置也应明确摆放。公民权与行政相对人权利在渊源上有联系，在外延上有交叉。通过对两者概念、特性、关系的解析，从而摆脱行政权——公民权的认知模式，确立行政权——行政相对人权利在行政法学研究中的主流认知模式。
[关键词] 公民权 行政相对人权利
公民权与行政相对人权利，两者既有联系又有区别。明确两者之间的概念、特征，是深入研究行政法的基础理论，科学构建我国行政法学理论体系的有益探索。本文试作探讨。
一
　　对公民权概念进行界定,必须明确公民的内涵与外延。从语义学角度分析,“公民权”一词是偏正结构，“公民”是限定“权”的。公民权是公民的权。“公民”本意是“属于城邦的人”或组成城邦的人，显然这是一个既超越血缘关系又超越王权专制的带来某中普遍性的法律资格概念。公民身份意味着公民权利。1而现在公民是指具有某个国家的国籍，并根据这个国家的宪法和法律享有权利和承担义务的自然人。可见公民是构成国家的个体，法人等组织只能是公民功能的延伸。所以公民权也只能涵盖个体所具有的权利而不包括法人等组织所享有的权利。
　　“公民权指‘公民的权利’，它与‘法人的权利’，‘外国人的权利’等概念相对应”。2“公民权是指一国公民依法享有政治，经济，文化，社会等各方面的权利。”3这种分析得出公民权是公民权利的简称，公民权利可分为公民基本权利和公民一般权利，公民实体性权利和公民程序性权利。其中公民基本权利是由一国根本法（宪法）来确认的，其他的公民权利在一国法律体系中予以详细规定。必须指出的是：根据权利推定理论，相对公民而言，”法无明文规定即自由”。因此，公民权利要比我们想象得更加丰富。
为了更加全面，准确地理解公民权，我们必须对公民权(rights of citizens)与人权(Rights of Man)做出一定的区分：“在历史上，公民权概念的出现早于人权，但现代宪法里的公民权在理论上都是以人权为道德依据的。因为，作为现代公民权之法律依据的现代宪法是以人权原理为根据的，而且现代政治权力，法律行为在理论上都要依循人权原理。从这种意义上讲，公民权是人权在法律上的表现，人权是公民权的道德根据，宪法则是公民权的法律根据。不过，公民权并不能取代或等同于人权。因为，在效力上，公民权作为法定权利的特定决定了它有可能被政治权威通过法定程序在实在法意义上合法地加以改变，取消或使之束于高阁，甚至直接违背人权；而人权则无论是否得到立法的认可都应该为每个人所享有，对它的不承认或否定在道德法的意义上属于非法。在内容上，任何公民权都只能是人权字法律上近似的，不完全的表现，这是因为，一方面，任何社会只能在现实条件允许的范围内通过公民权来促进和实现人权。不是所有的人权都规定为法律上的公民权，同时，由于公民权里有某些技术性，派生性或从属性的权利形式，也不是所有的公民权都可以直接还原为人权；另一方面，人权概念本身往往因价值概念，学术主张和政治立场的不同而多变，而公民权的内容则相对
稳定。另外，诸如不具备某国公民资格的外国人和本国儿童应该享有的某些权利，是公民权概念无以囊括的。鉴于此，我们可以说，作为道德权利，人权只有表现为社会（国内社会和国际社会）权利，才会取得实效；作为法定权利，公民权利只有以人权为根据，才能保持其
道德上的正当性并增强其适用效力。”4
至于联合国1948年通过的《世界人权宣言》以公民自由的基本权利(第1~20条)，政治上的基本权利(第21条)，经济的,社会的,文化的基本权利(第22~27条)为内容就是对公民权的规范和丰富，1966年和1977年先后通过的《公民权利与政治权利国际公约》，《经济、社会、文化权利国际公约》5和关于人权新概念的决议案。1977年联合国人权委员会强调发展权是一项基本人权的决议案就是公民权发展的明证。所有这些表明公民权的丰富与人权运动的推动是分不开的。
由上分析，公民权与人权的关系可以视作为法定权利与道德权利的关系，人权的外延要大于公民权。
二
行政相对人权利和行政权均属于行政法学理论体系中的核心概念。“行政相对人权利的概念与现代意义的行政法密切相联。可以说将其与行政权相提并论是现代意义行政法的功绩。”6那么，行政相对人权利如何定义呢？笔者认为可作如下定义：行政相对人权利是一国法律体系内规定的公民所享有的权利，在行政管理领域中的反映，由一般公民，法人，社会团体及处于行政相对人身份的国家组织等享有并行使的权利。7对这一概念的把握，应从以下几点予以着手：
首先，从权利渊源上讲，行政相对人权利是公民一方在以行政相对人身份出现时所具有的权利。它是对公民等一方所享有权利的另一种理解。当然这是最为原初的状态，由于社会发展，出现了众多形态的法律主体，如：企业法人、事业法人、合伙。它们所享有的权利可以从公民所享有的权利中引申出来。
其次，行政相对人权利是在行政管理活动中发生作用的权利。行政法只调整一定范围内的社会关系，这个范围就是行政活动的范围，行政法规定着这一范围内行政主体与行政相对人之间的权利义务。换言之，行政相对人的权利也就是在这个范围内行使的权利。公民、法人和其他组织的许多权利只能在行政活动范围内行使，不可能在民事活动等其他领域内行使，而只有在行政活动范围中行使的权利，才是行政相对人的权利。行政管理活动即为行政权的行使过程。“由于行政活动是行政权力的运用过程，而不是公民全部活动的过程，公民的所有权利就不能是行政相对人权利，因而行政相对人权利是有限的。”8
行政相对人的可分为个人和组织，这些主体在行政管理中所享有权利的范围，内容，数量大致相同的。9但自然人与组织之间，不同组织之间的差别也应进行关注。这种关注是对法
律主体间权利义务差别的尊重。从而掌握准确信息，使得行政法学这门应用法学学科更具有指导实践的功用。例如，本国公民与外国人，本国法人与外国法人，根据入世的有关承诺，有关部门出台了一系列准许外资机构进入中国市场的法律法规和文件，标志着中国的经济政策已开始向深层次的“国民待遇”方向展开。但是必须研究他们之间的对策差异，我们承认他们之间的差别是为了更好地实行国民待遇，而非厚此薄彼，更不应厚彼薄此。10
还有公司与合伙，大企业与小企业，尤其对民营企业的支持。改革开放20多年来，民营企业获得了前所未有的大发展，今后还将迎来崭新的发展机遇期。但值得注意的是，到现在为止我们还没有一个专门对民营企业的市场准入政策。民营企业准入领域究竟有哪些？准入条件是什么？给民营企业划一个清晰的“圈”，应使民营投资做到目标明确、有的放矢。要突破以往那种所谓“战略性”、“公益性”等笼统的产业划分，只要是竞争性、赢利性领域，特别是民营企业普遍关注的金融、保险、基础产业、基础设施等，都应该降低准入条件，对民营企业的开放。
只有加强对市场主体不平等现实的关注，才能制定出合理的，相对正义的政策。以上对行政相对人所涉主体的差别性的强调，主要是为了说明在行政活动领域，公民权的表述力度，宽度均显不足，公民权这一概念不能是行政相对人权利的简称，也不能对其进行替换。11
三
公民权与行政相对人权利的内涵与外延已逐渐清晰，两者不存在包容关系。公民权表面上要大于行政相对人权利。但正如以上分析的，公民权不包括法人，其他社会团体，无国籍人和外国人的权利。
根据国家职能的分工，一般分为立法，司法，行政三部分。公民在三种职能体系中均享有权利，这种权利均可称为公民权利。而行政相对人权利仅限于个人与组织在行政管理领域中所享有的权利。由此整个法律体系规定的公民权利与行政法规定的公民所享有的权利是整体权利与部分权利的关系。
引起认识混乱的主因在于对以下四对关系的不明确。笔者将对国家权力－公民权（利）；国家权力－行政相对人权利；行政权－行政相对人权利；行政权－公民权（利）四组关系式作分析。
国家权力——公民权（利）
从权力来源说，国家权力来自公民的赋予，公民权利是国家权力来源正当性的根源所在。国家权力与公民权利的界分是社会整体利益的两个方面即个体利益与公共利益相区分的法律表现。公民权利与国家权力界限不明，意味着利益主体不明，意味着存在利益归属关系模糊的灰色区域。现实社会中出现这种情况时，公民和国家分别对这一灰色区域的实际控制范围通常总是由实际的力量对比关系决定。因此，可以肯定，这种发生在代表公共利益的主体和代表个体利益的主体之间的利益争夺必然是非程序化是，不论其结果如何，都会造成对法治的破坏，从而损害预设的宪政秩序。所以，公民权利与国家权力的严格界分实质上是社会个体利益与公共利益的界分。
国家权力——行政相对人权利
两者之间的直接联系不明显，主要是行政相对人权利对应的是行政领域，与国家的立法，司法职能不相关，故此二者在逻辑上不相对应。
行政权——行政相对人权利
行政权与行政相对人权利的关系是行政法所要调整是核心矛盾。只有正确处理行政权与行政相对人权利的相互关系，合理设定行政主体和相对人的权利义务，在行政法律关系和监督行政法律关系中，使两者处于动态的平衡，才是依法治国，构建我国行政法律体系的关键之所在。对行政权与行政相对人权利作出较为全面论述是罗豪才与崔卓兰二位教授所合写的论文。12
行政权——公民权
“行政机关与公民的关系在本质上属于宪法性问题，它是国家与公民的一个侧面，因而必须通过一个更广阔的视角审视这一社会关系。”13故而笔者认为在行政法学领域,行政权相
对应的是行政相对人权利。公民权则应对应国家权力。若行政权与公民权利相对出现则更应限于宪法性论域，以免造成法律术语使用上的混乱。
许多作者常把行政相对人权利简称为公民权，这种便于行文的处理似可以理解，但这种术语上的替换更多的是追求形式上的和谐与简洁，而忽视了法律术语的特定内涵及术语使用上的准确性，严肃性。14
行政权——公民权模式折射出计划经济下全能政府模式的延续，视政府利益为国家整体利益。行政权功能的凸现把立法权，司法权隐而不谈，这绝非偶然。在依法治国方略的指引下，要求加大公民参与的力度和广度，这当然并非局限于公民对行政权行使的参与，更要加大对公民参与立法意识的宣传和培养，推动公民积极应诉和维权，这是我国民主进程的必由之路。
四
方世荣博士对行政相对人权利作了开创性研究。15根据方先生的论述，本人对行政相对人权利与公民权区别有以下几点认识：
第一，行政相对人权利并不是公民的基本权利，它包括公民的基本权利，是基本权利的具体化。但不包括有基本权利派生的权利以及基本权利以外的一般权利。也就是说，在行政相对人权利中，一部分权利同时属于公民基本权利，另一部分则不属于公民基本权利而只能是行政相对人权利。可见两者具有范围上的差别。
第二，行政法是贯彻实施立法的部门法，当行政法将宪法有关公民基本权利的内容加以具体规定时，行政相对人权利就是公民基本权利在行政活动中的具体化，细致化。由此宪法规定的公民基本权利与行政法规定的行政相对人权利是概括权利与具体权利的区别。
同一种公民基本权利将会在刑法，民法和行政法等部门法中都得到具体化。如公民的人身权不受侵害，在民法中是对其他民事主体主张的民事权利，在刑法中是对犯罪人主张并受司法机关保护的受害人权利。在行政法中则是对行政主体主张的行政相对人权利。从这个意义上讲，行政相对人权利只是公民基本权利在行政法领域中的具体表现，而不等于公民基本权利本身。如果我们将行政相对人权利与公民基本权利等同，就限制了公民基本权利的丰富内涵和具体形态。
第三，宪法规定的公民基本权利主要是静态的，确认性的，而行政法规定的行政相对人权利是基本权利（包括公民基本权利那一部分）则是动态的，交互性的，是行使于特定主体之间的权利。这主要是针对成文法国家，尤其对我国，宪法主要起宣告作用，不具有可操作性。16
　　以上分析表明，宪法规定的公民权与行政法规定的行政相对人权利有一定区别，并有区分的必要。行政法学在认识并研究行政相对人权利时，不能简单地理解为它们就是立法规定的公民权。行政法学研究也不应简单照搬宪法关于公民权的理论。尤其在我们这样一个成为法国家，公民的宪法权利通常都要由法律，法规等来具体化为行政法权利。我国公民行使权利的直接依据往往是法律，法规。这种法律适用机制使我们需要研究行政相对人在行政法上的权利，研究行政法对公民在宪法所规定权利的保障与实现过程。
在行政法学研究中，区分行政相对人权利与公民权旨在为科学地运用法学术语，严谨规范学术研究，使行政权——行政相对人权利这一分析模式成为主流。17


作者简介：恽黎明，2002年毕业于吉林大学法学院经济法系，同年考入上海大学法学院宪法与行政法专业硕士研究生，师从倪正茂教授，主攻比较法、行政法。