内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区人民代表大会常务委员会关于修改《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法〉办法》的决定


（2003年7月25日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过 2003年7月25日内蒙古自治区人民代表大会常务委员会公告第3号公布）



内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议，决定对《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法〉办法》作如下修改：

第十九条修改为：“自治区各级人民代表大会闭会期间代表的活动经费，经各级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会根据实际情况确定后，由各级人民政府列入本级年度财政预算，专项拨付。其中，自治区人民代表大会代表的活动经费每人每年不少于1000元。

“代表活动经费应当根据代表活动的需要和地方经济发展状况，在原有基础上逐步有所增加。

“代表活动经费实行统一管理，专款专用。

“各级人民代表大会常务委员会代表工作机构负责本级代表活动经费的管理和使用。

“苏木乡级人民代表大会代表活动经费的管理和使用，由专职主席或者副主席决定。”

本决定自公布之日起施行。

《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法〉办法》根据本决定作相应的修改，重新公布。



附：内蒙古自治区实施《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》办法（2003年修正本）

（1998年9月28日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据2003年7月25日内蒙古自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议关于修改《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法〉办法》的决定修正）

第一章 总则

第一条 为保证自治区内各级人民代表大会代表依法行使代表职权，履行代表义务，发挥代表作用，根据《中华人民共和国全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》和有关法律、法规，结合自治区实际，制定本办法。

第二条 自治区各级人民代表大会代表，是自治区各级国家权力机关的组成人员。自治区各级人民代表大会代表集体行使本级人民代表大会的职权。自治区内各级人民代表大会代表，享有法律、法规所赋予的各项权利。

自治区内各级国家机关、企事业单位和社会团体，应当为各级人民代表大会代表执行代表职务提供保障。自治区各级人民代表大会及其常务委员会，应当为自治区内各级人民代表大会代表履行代表职务提供必要的条件。

第三条 代表必须认真履行代表职务，模范地遵守宪法和法律、法规，保守国家秘密，维护民族团结和祖国统一，在参加生产、工作和社会活动中，协助宪法和法律、法规的实施。

第二章 代表职务的执行

第四条 代表应当出席本级人民代表大会会议，依法行使职权。

旗、自治旗、县、不设区的市、市辖区（以下简称旗县级）以上地方各级人民代表大会代表，因故不能出席本级人民代表大会会议的，应当在会议召开十日前，向本级人民代表大会常务委员会书面提出请假，由主任会议批准。旗县级以上地方各级人民代表大会代表，在一届任期内请假一般不得超过两次。

苏木、乡、民族乡、镇（以下简称苏木乡级）人民代表大会代表，因故不能出席本级人民代表大会会议的，应在会议召开五日前，向本级人民代表大会书面提出请假，由主席批准。苏木乡级人民代表大会代表，在一届任期内请假一般不得超过一次。

第五条 在人民代表大会会议期间，代表可以接受邀请，也可以被代表团或者联名提出议案的代表推选，列席大会主席团会议或专门委员会会议。

第六条 代表可以在大会规定的时间内，依法向本级人民代表大会书面提出属于本级人民代表大会职权范围内的议案，由主席团决定是否列入会议议程。

列入会议议程的议案，在交付大会表决前，提出议案的代表要求撤回的，经主席团同意，会议对该项议案的审议即行终止；如果提出议案的部分代表要求撤回，而另一部分代表坚持提出，且符合法定人数，该项议案仍然有效。

不列入会议议程的议案，可以交本级人民代表大会专门委员会或者常务委员会工作部门审议，提出处理意见，报本级人民代表大会常务委员会会议审议。必要时，常务委员会可以作出决定。

不符合议案条件的，作为代表建议、批评和意见办理。

第七条 在人民代表大会会议期间，各级人民代表大会代表可以依法书面提出对本级人民政府及其所属部门、人民法院、人民检察院的质询案。

质询案由主席团决定答复方式，并交受质询的机关答复。提出质询案的代表有权参加答复质询的会议。

提质询案的代表半数以上对受质询机关的答复不满意的，可以提出要求，经主席团决定，由受质询机关再作答复。

旗县级以上各级人民代表大会代表提出的质询案，受质询机关认为涉及的问题比较复杂，在大会会议期间答复有困难的，或者提出质询案的代表半数以上对再次答复仍不满意的，经主席团决定，可以在大会闭会后三个月内，由受质询机关在人民代表大会常务委员会会议上作出答复，提质询案的代表可以推选1—3名代表列席会议。常务委员会根据答复的情况和代表的意见，必要时可以作出有关决定。

第八条 在自治区各级人民代表大会会议或者闭会期间，代表有权向本级人民代表大会或者常务委员会提出建议、批评和意见，有关机关和组织应认真研究办理。承办单位应当有领导负责，专人办理，并在三个月内将办理情况和意见答复代表，同时抄报交办机关。

旗县级以上各级人民代表大会常务委员会和苏木乡级人民代表大会，应当采取一定的方式，征询代表对建议、批评和意见办理工作的意见，并通过组织代表视察等方式，对本级人民代表大会代表建议、批评和意见的办理工作进行督促、检查。对办理不当、代表不满意的，可以责成承办单位重新办理。承办单位应在一个月内将重新办理的情况向代表和交办机关作出答复或说明。

第九条 旗县级以上各级人民代表大会代表建议、批评和意见办理情况，由本级人民代表大会常务委员会和本级人民政府办事机构提交本级人民代表大会常务委员会审议后，向本级人民代表大会会议报告。

苏木乡级人民代表大会主席，应当向本级人民代表大会会议印发上一次人民代表大会代表建议、批评和意见办理情况的报告。

第十条 自治区内各级人民代表大会代表，在本级或者下级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会主席、副主席的组织下，按照便于组织和开展活动的原则，组成代表小组。代表小组应推选出组长、副组长，负责组织代表开展活动。代表一般要参加一个代表小组。代表小组活动的次数，由各地视工作需要决定，一般每年不得少于两次。

第十一条 代表小组活动的内容：

（一）学习宣传宪法和法律、法规，贯彻本级和上级人民代表大会及其常务委员会的决议、决定；

（二）了解各项法律、法规的贯彻实施情况；

（三）开展就地视察；

（四）进行调查研究；

（五）对本级或下级人民政府、人民法院、人民检察院及其所属部门的工作和法律、法规在本行政区域内的执行情况开展监督评议；

（六）采取多种形式联系选民或选举单位，反映选民的意见和要求，协助本级人民政府推行工作；

（七）交流代表活动和联系选民的经验；

（八）参加本级或下级人民代表大会常务委员会或苏木乡级人民代表大会安排的其他活动。

第十二条 代表可以参加集中视察、专题视察，也可以持代表证进行视察。

代表集中视察由本级人民代表大会常务委员会办事机构或者委托下级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会主席、副主席负责组织。

自治区人民代表大会常务委员会盟工作委员会，受自治区人民代表大会常务委员会委托，组织本地区的全国和自治区人民代表大会代表开展集中视察、检查或其他代表活动。

视察的内容由安排视察的人民代表大会常务委员会或苏木乡级人民代表大会主席确定。人民代表大会常务委员会或苏木乡级人民代表大会主席，可以根据需要和可能，就视察内容征求代表意见。

代表集中视察时，可以直接约见本级或者下级有关国家机关负责人，也可以由组织代表视察的机关同有关部门联系安排。

专题视察由旗县级以上各级人民代表大会常务委员会、苏木乡级人民代表大会根据工作需要进行安排和组织。

代表可以持代表证在本行政区域内或就近就地进行视察。有关单位和旗县级以上各级人民代表大会常务委员会应当积极给予协助安排。代表持证视察的内容、对象、时间，由代表自行确定。代表在持证视察时，应密切联系选民，听取选民的意见和要求。

第十三条 代表视察结束后，应当向本级人民代表大会常务委员会、苏木乡级人民代表大会提交视察报告。

各级人民代表大会常务委员会、自治区人民代表大会常务委员会盟工作委员会、苏木乡级人民代表大会受上级人民代表大会常务委员会委托，组织上级人民代表大会代表视察后，应当及时将视察情况向上级人民代表大会常务委员会报告。

第十四条 旗县级以上各级人民代表大会代表应当根据本级人民代表大会常务委员会的安排，参加对本级人民政府、人民法院、人民检察院及其所属部门的工作和法律、法规在本行政区域内执行情况的评议。苏木乡级人民代表大会代表，可以根据本级人民代表大会的安排，参加对本级人民政府及所属部门和上级部门驻苏木乡级的单位工作的评议。

被评议机关和单位应当如实汇报情况，认真听取意见，并根据代表评议的意见和建议进行整改，在三个月内将整改情况书面报告本级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会，由组织评议的机构通报参加评议的代表。

第十五条 代表应与原选区选民或原选举单位保持密切联系，回答他们对代表工作和代表活动的询问，经常听取人民群众的意见，汇报自己执行代表职务等方面的情况，主动接受原选区选民或原选举单位的监督。

代表不在原选区居住或不在原选举单位所在地工作的，每年应回原选区或原选举单位进行一次调查研究、听取群众意见，或者参加一次当地组织的代表活动。

第三章 代表执行职务的保障

第十六条 旗县级以上各级人民代表大会常务委员会、苏木乡级人民代表大会为本级人民代表大会代表制发代表证。

代表不慎将代表证遗失，应向原选举单位和本级人民代表大会常务委员会报告。

第十七条 代表所在单位应当支持代表执行代表职务，工资、津贴和奖金照发，劳保、福利给予保障。

无固定工资收入的代表执行代表职务，由本级财政适当给予补贴。

第十八条 代表在本级人民代表大会闭会期间执行代表职务占用的时间，自治区和设区的市人民代表大会代表每年十五天左右，旗县级人民代表大会代表每年十天左右，苏木乡级人民代表大会代表每年七天左右。

第十九条 自治区各级人民代表大会闭会期间代表的活动经费，经各级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会根据实际情况确定后，由各级人民政府列入本级年度财政预算，专项拨付。其中，自治区人民代表大会代表的活动经费每人每年不少于1000元。

代表活动经费应当根据代表活动的需要和地方经济发展状况，在原有基础上逐步有所增加。

代表活动经费实行统一管理，专款专用。

各级人民代表大会常务委员会代表工作机构负责本级代表活动经费的管理和使用。

苏木乡级人民代表大会代表活动经费的管理和使用，由专职主席或者副主席决定。

第二十条 自治区各级人民代表大会举行会议时，应当为使用蒙古语言文字的代表履行职务提供方便。

自治区、自治旗和民族乡人民代表大会举行会议时，应当做到民族语言文字和汉语言文字并用。

代表在闭会期间执行代表职务时，有关部门应对少数民族代表在语言文字、生活习俗等方面提供便利条件。

第二十一条 对自治区内各级人民代表大会代表实行逮捕、刑事审判或者法律规定的其他限制人身自由的措施，执行机关在执行前，应报请该级人民代表大会主席团或者常务委员会批准；对同时担任两级以上人民代表大会代表职务的，应分别报告有关人民代表大会主席团或者常务委员会，并按照其中最高一级人民代表大会主席团或者常务委员会的批复执行。

自治区各级人民代表大会代表被依法限制人身自由期间，停止行使代表职务。

第二十二条 自治区各级人民代表大会代表被公安、司法机关采取法律规定的限制人身自由的措施时，应主动表明代表身份，出示代表证，并有权向本级人民代表大会主席团或者常务委员会或者苏木乡级人民代表大会提出申诉。

第二十三条 自治区内一切组织和个人必须尊重代表的权利，支持代表执行代表职务。

对有义务协助代表执行代表职务而拒绝履行义务，阻碍代表依法执行代表职务，以暴力、威胁方法阻碍代表依法执行代表职务，以及对代表依法执行代表职务进行打击报复等行为，旗县级以上各级人民代表大会常务委员会和苏木乡级人民代表大会应当监督有关部门依法处理。有关部门应当将处理结果及时报告本级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会。

第四章 联系代表的工作

第二十四条 旗县级以上各级人民代表大会常务委员会应有负责代表工作的机构或人员，应当建立健全联系本级人民代表大会代表的制度，通过走访、接待代表来访、召开代表座谈会、设立主任接待日或者代表信箱等方式，加强与本级人民代表大会代表的联系。

第二十五条 旗县级以上各级人民代表大会常务委员会和苏木乡级人民代表大会应当向本级人民代表大会代表印送法律、法规等有关资料，并可以采取报告会、讲座等形式培训代表，为代表履行代表职务提供必要的条件。

第二十六条 自治区各级人民代表大会代表工作单位或者通讯地址有变动的，代表应当在一个月内书面告知原选举单位和本级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会。

第二十七条 中国人民解放军内蒙古军区政治部和各盟市军分区政治部负责联系驻军中的本级和上级人民代表大会代表。

第五章 代表资格的终止

第二十八条 自治区各级人民代表大会代表未经批准，两次不出席本级人民代表大会会议的，由代表资格审查委员会报请本级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会决定，由本级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会向代表发出终止其代表资格的书面通知，并予以公告。

第二十九条 由人民代表大会选举产生的人民代表大会代表辞去代表职务时，在选举该代表的人民代表大会会议期间，向大会主席团书面提出申请，大会主席团同意后予以公告，同时报上级人民代表大会常务委员会备案；在该级人民代表大会闭会期间，向常务委员会书面提出申请，常务委员会同意后予以公告，同时报上级人民代表大会常务委员会备案。

第三十条 由选民直接选举产生的人民代表大会代表，辞去代表职务时，向旗县级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会书面提出申请，由旗县级人民代表大会常务委员会或者苏木乡级人民代表大会决定并予以公告。

第六章 附则

第三十一条 本办法自公布之日起施行，《内蒙古自治区人民代表大会常务委员会联系代表工作办法》同时废止。



浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节，随着各地各级土地储备机构的成立和运作，资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中，银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一，央行也默认了这种行为。但事实上，该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突，因此，本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状，试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵，并提出若干解决建议，以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来，建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务，储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月，全国已设立土地收购储备机构1700余家，累计收购土地总面积超过230万亩，投入收购土地总费用达1965亿元。同时，通过土地开发整理，已使64万亩“生地”变为“熟地”，投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一，自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台，上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系，以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃，土地价格一路上扬，储备任务艰巨，储备资金来源不容乐观。按照有关规定，各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式：一为财政拨款，二为土地储备专项资金。但实际操作中，由于财政拨款金额太少，专项资金落实困难，各储备机构为了更好地完成储备任务，往往采用其他方式来筹集资金，银行贷款因此成主要资金来源。
（1）财政拨款
财政拨款因其局限性，已很难满足土地储备的需要。首先，财政拨款金额较小，与占用量巨大，占用周期长的土地储备资金需求量相比，数量有限；其次，这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争，使得资金的投入缺乏连续性和稳定性；再次，财政拨款一般是按计划拨款，拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差，也不利于土地收购和储备目标的实现。
（2）土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金，但该资金的管理办法却久久未能出台，故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法，却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响，不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金，无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程，储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差，故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
（3）银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为，金额有限，程序复杂，利息偏高，如果向银行借贷过多，无疑将增大储备成本，影响经营土地的效益。同时，人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高，其最新“指引”明确要求：在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源，也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看，这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款，是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位，各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款，但金额毕竟有限，故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气，在巨大的还款压力下，土地储备机构的信誉是否受到影响，尚是未知数。
2、保证贷款
　　系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于某种原因，就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定：政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的，商业银行单凭政府信用进行放款，是违法的，极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
　　系指土地储备机构以储备土地为担保，由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中，有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后，按地方规定申领土地使用权证，然后再到银行按地块办理抵押，有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上，这种贷款方式是合法有效的，但实质上，在现行法律框架下，由于储备土地使用权的不明确，导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地：
以上海为例，依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，土地储备机构权限为：
（1）由政府授权的，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
（2）经规划管理部门批准，可以在土地储备期间，临时利用储备地块。
也就是说，《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利，土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构，代表国家收回并注销原土地使用权，在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性：
单纯按照现有的法律法规，储备土地并不符合抵押的要求。
（1）一般情况下，有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列房地产可以抵押：①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；③依法获得的房屋期权；④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定，只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后，土地上设定的原土地使用权被注销，在其被重新出让、划拨及出租前，应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态，很显然，储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定：土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取“土地储备”的房地产权证。很明显，这里仅对房地产权证的名称作了规范，也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
（2）限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定：依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定，被储备土地是有明确目标的：即只能按照土地供应计划交付供地，并不属于可自由转移的房地产，因此，如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
（3）储备土地价值的不确定性
2004年6月，中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定：各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款，并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。因此，储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言，住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地，存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地，高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后，政府将根据新的规划对其各项指标进行调整，原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地，此时它的抵押价值几乎为零；即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地，其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现，如按照新规划性质对储备土地进行评估，则属于透支土地使用权，明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销，土地使用权随之消灭，银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估；而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现，银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估；依《上海市土地储备办法》和《实施细则》，土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证，并确定土地储备机构可对储备土地临时利用，这可能成为银行土地价值评估的唯一依据，但根据我国《土地法》规定，临时用地年限不得超过2年，因此，不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定，债务人不能履行到期债务的，抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物，抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好，储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙，则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面，此时，土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂，无法偿还银行的贷款。此时，为了保证自身利益，银行不得不要求实现抵押权。
前文已述，政府的保证将因为违反《担保法》而无效，一般情况下，银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于，储备土地并没有法定的完整的土地使用权，在经法定程序出让土地使用权前，并不能上市流通。因此，除了按照国家土地供应计划交付供地，在扣除土地出让金后，银行可获得优先受让权外，根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下，即使土地能够出让，出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述，在现行法律框架下，银行以储备土地为抵押，向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小，土地储备专项资金制度仍未完善，为了更好地发展和完善我国的土地储备制度，落实对土地市场的有效调控，解决土地储备机构资金不足的问题，文章特提出建议如下：