山西省人大常委会


山西省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法

　　（２００４年９月２５日山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过）

　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会公告
　　 《山西省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》已由山西省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议于２００４年９月２５日通过，现予公布，自２００５年１月１日起施行。１９９４年１１月２６日山西省第八届人民代表大会常务 委员会第十二次会议通过、１９９７年５月２７日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修改的《山西省集体农用土地使用权转让租赁条例》同时废止。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　山西省人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　２００４年９月２５日

　　第一条　根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本省行政区域内农村土地承包及承包合同的管理。
　　第三条　农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
　　第四条　省人民政府农业、林业行政主管部门分别按照各自职责负责全省农村土地承包及承包合同的管理工作。市、县（市、区）负责农村土地承包管理的部门按照职责分工负责本行政区域内农村土地承包及承包合同的管理工作。乡（镇）人民政府负责本行政区域内农村土地承包及承包合同的管理工作。
　　第五条　县级以上人民政府应当将农村土地承包管理工作经费列入财政预算。
　　第六条　以家庭承包方式承包农村土地的，发包方应当依法与承包方签订书面承包合同。承包期限不足法定期限的，应当延长至法定期限。
　　承包合同一式三份，发包方、承包方各执一份，乡（镇）人民政府存档一份。
　　第七条　以家庭承包方式承包农村土地的，县级人民政府应当向承包方颁发农村土地承包经营权证或者林权证等证书。土地承包经营权证或者林权证等证书由乡（镇）人民政府统一领取，并及时通知发包方，发包方应当于领取之日起３０日内向承包方发放。
　　以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，承包方经依法登记，由县级人民政府颁发农村土地承包经营权证或者林权证等证书。
　　任何组织和个人不得扣留或者更改农村土地承包经营权证或者林权证等证书。
　　第八条　承包期内，承包方家庭成员分户并申请分别签订承包合同的，发包方应当与分立后的农户分别签订，并依法办理土地承包经营权证变更登记。
　　第九条　发包方不得以村规民约为由侵犯妇女的土地承包权益。
　　承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。
　　承包期内，因结婚，男方成为女方家庭成员，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。
　　第十条　承包期内，承包方家庭成员减少、子女升学、服兵役、进城务工、在农村从事各种非农产业的，发包方不得收回其承包地。
　　承包期内，因承包人死亡，承包经营的家庭消亡的，发包方可以收回其承包的耕地和草地。
　　第十一条　承包期内，承包方全家迁入本集体经济组织以外的农村落户，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其承包地。承包方在新居住地取得承包地的，应当将原承包地交回发包方；不交回的，发包方可以收回。
　　第十二条　承包期内，承包方全家迁入设区的市并转为非农业户口的，承包方应当在户口迁移之日起一年内将其承包的耕地和草地交回发包方；逾期不交回的，发包方可以依法收回。
　　第十三条　发包方预留的机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的百分之五，超过的部分应当自本办法实施之日起一年内根据公平合理的原则分包到户；不足百分之五的，不得再增加机动地；未留机动地的，不得再留机动地。
　　第十四条　承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地或者因国家征收、征用而失去耕地和草地，放弃补偿费用，要求继续承包耕地和草地等特殊情形需要调整土地的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政府和县（市、区）负责农村土地承包管理的部门批准。承包合同中约定不得调整的，从其约定。
　　第十五条　下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：
　　（一）集体经济组织依法预留的机动地；
　　（二）集体经济组织通过依法开垦、复垦等方式增加的；
　　（三）发包方依法收回和承包方自愿交回的；
　　（四）已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，自批准之日起连续二年未使用，县级以上人民政府依法无偿收回交由农村集体经济组织恢复耕种的。
　　前款所列土地在未用于调整之前；采取招标方式承包的，承包期不得超过三年。本集体经济组织成员在同等条件下享有优先承包权。
　　第十六条　以招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地的，其承包方案应当向全体村民公示，公示时间不得少于１５日。
　　承包方案应当包括下列内容：承包土地的名称、坐落、面积、用途、承包方式、承包主体范围、承包期限、开发治理进度、双方权利义务、违约责任、承包费支付方式以及其他应当注明的事项。采取公开协商方式承包的，其承包方案还应当包括承包底价。
　　第十七条　征收或者征用承包户的承包地的，应当依法办理征地手续并给予补偿。
　　被征收或者征用承包地的承包户，在补偿费用未足额到位之前，承包户有权继续使用土地。
　　第十八条　承包方有权按照依法、自愿、有偿的原则，采取转包、出租、互换、转让、代耕等方式进行农村土地承包经营权流转。
　　未经承包方同意，发包方不得擅自流转承包方的土地承包经营权。
　　第十九条　承包方进行农村土地承包经营权流转，承包方或者第三方要求发包方提供协助的，发包方应当提供协助。发包方可以指导承包方进行农村土地承包经营权流转，但不得违背承包方的意愿，不得截留、扣缴承包方的流转收益。
　　第二十条　承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，应当经发包方同意，发包方应当在收到承包方的申请后３０日内答复。
　　采取其他方式流转农村土地承包经营权的，承包方应当自流转合同签订之日起３０日内报发包方备案。
　　第二十一条　承包方将承包土地弃耕连续二年以上，发包方告知承包方后可以组织代耕，代耕期为三年。代耕方在代耕期间享有相应的权利并履行相应的义务。
　　代耕期间，发包方不得收回承包方的承包经营权。承包方要求继续从事土地经营的，应当提前通知发包方，发包方应当在代耕期满后终止代耕，交由承包方经营。
　　第二十二条　承包方可以委托发包方或者合法的中介组织流转其土地承包经营权。委托流转的，委托方与受托方应当签订书面委托合同，载明委托事项、委托权限、流转期限与流转费支付方式等内容，并由双方当事人签字盖章。
　　受托方接受承包方的委托后，应当依法办理，不得超越承包方的授权，损害承包方利益。
　　第二十三条　县级人民政府应当组织有关部门设立农村土地承包仲裁机构，负责农村土地承包和流转纠纷的仲裁。
　　农村土地承包仲裁机构根据工作的需要，可以在乡（镇）设立仲裁庭或者巡回仲裁庭。
　　第二十四条　土地承包和土地承包经营权流转发生纠纷的，双方当事人可以协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
　　第二十五条　当事人一方或者双方向农村土地承包仲裁机构申请仲裁的，农村土地承包仲裁机构应当自收到仲裁申请书之日起７日内进行审查。对符合受理条件的，予以受理，并书面通知申请人；不符合条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。
　　农村土地承包仲裁机构对其受理的案件，可以先行调解，调解不成的，农村土地承包仲裁机构应当在30日内作出裁决。
　　农村土地承包仲裁机构对受理的生产季节性强的土地承包纠纷，可以先行裁定维持现状，保证生产正常进行。
　　第二十六条　当事人对农村土地承包仲裁机构裁决不服的，可以自收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的，裁决书即发生法律效力。当事人一方逾期不履行已发生法律效力的仲裁裁决，另一方可以申请人民法院强制执行。
　　第二十七条　承包合同中违背承包方意愿或者违反法律、行政法规和本办法有关不得收回、调整承包地等强制性规定的约定无效。
　　第二十八条　依法应当采取家庭承包方式而采取招标、拍卖、公开协商等方式承包土地的，必须依法予以纠正。
　　第二十九条　违反本办法规定，发包方有下列行为之一的，由县（市、区）负责农村土地承包管理的部门责令限期改正；造成损失的，依法承担赔偿责任：
　　（一）承包期限少于法定期限未延长至法定期限的；
　　（二）扣留或者更改农村土地承包经营权证或者林权证等证书的；
　　（三）超过法定比例预留的机动地未按照本办法规定分包到户或者依法预留的机动地未按照本办法规定使用的；
　　（四）擅自流转承包方的土地承包经营权的。
　　第三十条　县级人民政府及有关部门、乡（镇）人民政府及其工作人员，未按照国家有关规定发放农村土地承包经营权证、林权证等证书，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分，造成损失的，依法承担赔偿责任。
　　第三十一条　本办法自２００５年１月１日起施行。１９９４年１１月２６日山西省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，１９９７年５月２７日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议修改的《山西省集体农用土地使用权转让租赁条例》同时废止。

分析房地抵押的若干问题

王胜宇


　　一、合并抵押不成立法定抵押权
　　法律规定土地使用权和房屋所有权一并抵押的，并不成立法定抵押权。所谓法定抵押权，是指不需要当事人设定抵押的合意，也不需办理抵押登记，而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。观诸世界各国的抵押权制度，法定抵押权的情形主要有下列几种：
　　1、公法性质的法定抵押权。如瑞士《民法典》第836条规定，基于公法或其他对土地所有人有普遍约束力的，并由各地州法规定的不动产抵押权，除另有规定外，虽未登记，仍生效力。此类抵押权是为了确保国家税收等权利的实现。
　　2、基于和抵押人之间的特殊关系的法定抵押权。比如法国《民法典》第2121条规定，夫妻一方对另一方的财产，未成年人与受监护的成年人对监护人或者法定管理人的财产，国家、省、市镇行政公共机构对税收人员和会计人员的财产等享有法定抵押权。这类法定抵押权的目的是为了保护夫妻一方，未成年人或者国家、省、市镇等的合法效益，确保其对夫妻另一方、监护人、特殊的国家工作人员的债权的实现。因为在上述主体关系中，夫妻另一方、监护人、税收人员或者会计人员在很大程度上掌握着另一方的财产，存在利用这种优势侵吞另一方利益从而增加自己财产的极大风险与可能，所以，法律有必要给与特殊的保护。
　　法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护，除特别的公法上的债权外，其原因大多在于，该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。如果没有该债权，就不会有抵押物的现存价值，所以，如果不规定法定抵押权，就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保，从而破坏了债权人之间的利益平衡；而且，也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。所以，法律规定了法定抵押权，允许该债权人不经合意、不需登记，就可以获得抵押权。但是，我国土地和房屋一并抵押的规定，却显然与上述两种情况无关，它解决的不是债权和抵押物的价值的关系问题，而是土地和土地之上建筑物的关系问题。
　　二、房地合并抵押绝对化会造成严重的后果
　　1、土地和地上建筑关系的民法模式
　　关于土地和土地上建筑的关系，近代民法大致有两种模式：以德国为代表的立法模式认为，土地与建筑物是一个物，建筑物是土地的重要成分。德国《民法典》第94条规定，附着于土地上的物，特别是建筑物，以及与土地尚未分离的出产物，属于土地的主要组成部分。因此，不存在土地和地上物分别登记，分别流转，以至出现权利主体不一致的情况。以日本为代表的立法模式认为，建筑物和土地是两个独立的不动产。我国台湾地区也是这种模式。由于土地和房屋在法律上属于不同的物，但事实上二者又无法分离，建筑物必须依附于一定的土地，当土地和房屋所有权不能归属于一人时，就只能通过地上权的关系来处理，也就是通过土地所有人为建筑物所有人设定地上权的方式解决建筑物的占地问题。在当事人没有达成约定的情况下，视为已有法定地上权的设定。如我国台湾民法典第876条规定，土地及其土地上之建筑物，同属于一人所有，而仅以土地或仅以建筑物为抵押者，于抵押物拍卖时，视为已有地上权之设定，其地租由当事人协议定之，协议不谐时，须申请法院定之。
　　2、我国采取的民法模式
　　我国大陆和日本及我国台湾相同，坚持认为土地和地上的房屋属于不同的物。由于我国坚持土地公有制，而房屋却一直是私有财产，土地和房屋的分离有历史的合理性。在土地公有制不可动摇的前提下，坚持房屋与土地的分离，对于实现房屋的流转，维护房屋所有人的合法权益是非常必要的。并且，这种土地和房屋的分离，随着房屋和土地的分别登记日益得到强化。但是，事实上二者又无法分离，如果土地使用权和房屋不能归属于一人时，就需要像台湾那样通过法定的土地权利来解决房屋所有人和土地使用权人之间的利益冲突。但是，我国不但没有规定法定地上权，反而为了回避权利冲突，规定了房、地一起抵押的做汉。1990年国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条规定，地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。1994年《中华人民共和国房地产管理法》第31条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。1995年的《中华人民共和国担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
　　3、我国采取立法的原因
　　立法者为什么采取这种做法，而不是法定地上权的做法来解决土地和房屋权利的冲突，不得而知。我认为主是为了方便司法。因为在一般情况下，土地和房屋在自然上不可区分，所以当权利人将土地使用权或者房屋所有权转让或者抵押时，将它们一并转让或纳入抵押，这对司法者来说操作最为简便易行。但是，这种简单的做法恐怕还有以下几个原因：
　　（1）、当时立法者乃至整个学界对法定地上权制度缺乏深入的研究。1990年《城镇土地使用权出让转让暂行条例》颁布实施的时候，我国的土地使用权刚刚开始有限度的流转，民法研究非常肤浅，法定地上权的精湛设计对大多人来说闻所未闻。
　　（2）、我国实行土地公有制，私人不拥有土地所有权，私有的房屋是建立在土地使用权（类似传统的地上权）基础之上的，而土地使用权年限相比来说较短，如果在土地使用权上再设定土地使用权或者地上权，恐怕成本过高，而且，理论上也存在很多难点。
　　（3）、当时土地使用权制度主要是解决土地的有偿使用问题，对土地使用权的流转更多的是限制。使用权流转导致的土地使用权和房屋所有权分属于不同主体的情况基本上还没有进入立法者的视野。所以，从管理的角度来说，房地合并抵押的简单划一的做法是最方便的。
　　（4）、盲目采取房地合并抵押产生的后果，这种做法显然只是掩盖了矛盾，而不是解决了矛盾。一方面，土地使用权和房屋所有权分离的现实没有改变；另一方面，法律不是为此现实提供解决办法，而是不顾这一现实，采取将土地和房屋强行捆绑在一起的做法，这就造成了制度内部的逻辑紊乱。随着新建房屋的不断增多，随着房屋流转的日益频繁，我国土地使用权和房屋所有权的权利冲突也就日益严重，尤其是在我国房地分别登记的情况下，再盲目地绝对坚持房地合并抵押的做法就会产生严重的后果。
　　（1）、无法确定土地权利抵押权设定的时间和顺位，对交易安全造成危害。房地合并抵押并没有确定房屋抵押登记或者土地使用权抵押登记哪一个要优先进行，导致了土地使用权抵押后，地上房屋随之抵押；其后，房屋所有权抵押的，其范围内的土地使用权也随之抵押。由于两次抵押是在不同的登记机关办理的，都属于第一顺位的抵押登记。但是，二者实际上又是重复的。根据一般的登记法理，登记顺位是由纳入登记簿的先后决定的，由于这两个抵押权是分别登记在不同的登记簿上，所以，在它们之间也就不存在谁是第一顺位的问题。两次登记的当事人都有主张自己是第一顺位的理由。所以，确定谁是第一顺位的，都对另一方不公平。
　　（2）、给债务人利用重复担保进行欺诈提供了可乘之机。现实中很多房地产开发商在将土地使用权抵押贷款后，在房屋建成后再到房产部门办理抵押贷款。根据《担保法》第三十五条的规定，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。但是，房屋抵押时，其价值的计算并没有除去已被抵押的土地使用权的价值，因此，在土地使用权部分是重复抵押的，这很显然违反了《担保法》第三十五条的规定。即使我们从学理出发允许重复抵押，但是，重复抵押的进行，后顺位的抵押权人只有在前抵押顺位的抵押权人获得优先受偿后才能就其余额优先受偿。所以，一般来说，考虑到后顺位的抵押权实现的风险要远远大于前顺位的抵押权的风险，后顺位的抵押权人会提高对债务人的贷款利率，这就要求其能够明确的知晓自己作为后顺位的地位，从而注意自己的风险，适当提高贷款的利率。但是，在我国现有分别登记的情形下，后顺位的抵押权人却无从知晓自己的风险。债务人没有支付重复抵押的代价，却获得了重复抵押的收益，这对后顺位抵押权人是不公平的。债务人的做法也违背了权利义务相一致的公平原则。
　　（3）、在当事人明确约定只抵押土地使用权或者房屋所有权的情况下，仍然强行规定房地合并抵押的做法，大大限制了当事人的意志自由，削弱了当事人的物权合意在物权变动中的作用，不利于当事人合理的安排自己的交易生活，分配自己的交易风险。众所周知，抵押的范围是和债务人的代价紧密相关的，抵押人仅仅以土地使用权作抵押还是以土地使用权以及地上的房屋所有权一并抵押来担保债务，和债务的内容，尤其和债务人支付的利息等是密切相关的。担保物的价值越高，债权人的风险越小，主债务人承担的代价相应越小。反之，担保物的价值越低，债权人的风险越大，主债务人的代价相应增加。所以，抵押物的范围和价值是和债权人的风险、债务人的代价成正比的。在债务人的代价未变的情况下，片面扩张抵押物的范围，增加抵押物的价值，减少债权人的风险，对债务人是非常不公平的。所以，从权利义务相一致的公平角度来讲，对当事人未设定抵押的部分，如果承认其也属于抵押范围，是不合适的。
　　三、片面要求房地合并抵押，是对抵押和转让的混淆
　　上文已经提到，我国关于房地合并抵押的规定，是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同主体导致的矛盾。但是，只有在土地使用权或者房屋所有权转让时，包括当事人约定转让以及债务人无法清偿债务，法院为了实现抵押权而拍卖土地使用权或者房屋所有权进行的转让，才会出现这种情况。但是，转让和抵押毕竟不同。转让是现实的转让，而抵押只是以抵押物充当债权的担保，如果到期债务人无法清偿债务，就对抵押物实行拍卖，以拍卖所得的价款优先受偿。如果到期债务人履行了债务，抵押权作为从属性权利，也就归于消灭，抵押物所有人可以要求注销抵押权登记。也就是说，抵押权的设定只是意味着在债务人无法清偿债务时变卖抵押物以实现抵押权的可能性，并不一定会发生权利的转移。在没有转移的情况下，所谓房屋所有权和土地使用权易其主体的问题就不会发生。所以，即使我们承认房地合并转移的必要性，也并不能以此作为合并抵押的理由。更何况，房地合并转移的合理性还有待于商榷呢？
　　四、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权效力扩张到未约定抵押的土地使用权或房屋，是对抵押权性质的误解
　　抵押权是一种价值权利，它所支配的是抵押物的价值。即使我们承认实现抵押权时应将土地和房屋一并拍卖，也并不能得出抵押权人可以就全部的变卖价值优先受偿。抵押物价值的实现和抵押物的价值绝对不是一回事，不能因为抵押物的价值的变现需要同时转让土地使用权和地上建筑物，就可以违背当事人的约定，任意扩张抵押权可以支配的抵押物价值的范围。在这方面，土地上已经建有房屋但是仅仅约定抵押土地使用权的，和土地使用权抵押后又建有房屋的处理方法应该是一致的。因为二者设定抵押权的合意都只是针对土地使用权或者地上的房屋所有权，二者都牵涉抵押权实现时如何避免土地使用权和房屋所有权异其主体的问题。根据《担保法》第三是五条的规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。单独以土地使用权设定抵押的，也应参照此规定办理。也就是说抵押权的范围仍然是单独设定抵押的土地使用权，但是在实现抵押权，需要拍卖土地使用权时，可以将土地使用权和房屋所有权一起拍卖，但对未设定抵押权的部分，抵押权人没有优先受偿的权利。
　　例如：当事人甲用自己建有房屋的土地使用权，以担保丙的债务为目的为债权人乙设定抵押权，甲乙二人约定仅就土地使用权部分设定抵押，并且在土地管理部门办理了登记。现在债务人丙到期无法清偿债务，抵押权人乙主张。尽管房屋所有权部分没有约定，也没有办理登记，但根据法律规定，土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿。而抵押人则认为，抵押权的范围只是针对约定抵押并办理登记的土地使用权部分，对房屋所有权，虽然可以一同拍卖，但是债权人无权优先受偿。
　　上述案例中，法院最终判决原告乙“土地上原有的房屋所有权和土地使用权应该一并抵押，抵押权人应该就拍卖所得的房屋所有权和土地使用权的价值总和优先受偿”的诉讼请求不予支持，这既符合法理，也符合我国法律的有关规定。
　　五、当事人仅仅约定就房屋或土地设定抵押权时，强行规定抵押权扩张到未约定抵押的土地使用权或者房屋所有权，是对《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》、《担保法》有关房地合并转让、抵押的规范性质的误解
　　1、我国对于房地抵押的法律规定
　　检诸《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第31条、《中华人民共和国担保法》第三十六条的相关规定（前文已述），《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》没有涉及抵押问题，而仅仅规定了土地使用权的转让，所以，适用这一条并没有法律依据；而另外两条所规定的情形，只是针对抵押、转让房屋所有权的情形。房屋所有权人抵押、转让房屋所有权的，因为房屋必须建立在一定的土地之上，必须有一定的土地权利基础，不能是空中楼阁，所以，为了简化房地产交易关系，法律规定了土地使用权的一并转让和抵押。但是，法律并没有规定转让、抵押土地使用权的时候，必须将土地上的建筑物一并抵押和转让。
　　2、我国房地抵押、转让的法律分析
　　（1）、按照法理来说，抵押、转让土地使用权和抵押、转让房屋所有权都有一个单独抵押、转让还是房地一起抵押、转让的问题，为什么《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《房地产管理法》只规定房屋转让时，土地使用权随之转让，立法者当时的立法意图到底是什么，我们很难猜得到。不过《担保法》此条所处的位置或许可以给我们一些解释。一般的说，条文都不是孤立存在的，一个规范总要有一个规范群，立法者不会无缘无故的组成一个规范群，规范群内部的逻辑联系恰恰可以窥出立法者的立法意图。所以，在民法解释学上，体系解释是一个非常重要的方法。有意思的是，如果仅仅单独设定房屋或者土地使用权的抵押，土地使用权或者房屋所有权也随之抵押的话，就是抵押权效力的扩张。本条应该规定在《担保法》第三章第三条抵押的效力一节，方才合乎逻辑。但是，本条并没放在此处，而是放在了抵押和抵押物那一节，在这一节所要解决的问题不是抵押权扩张的问题，而是什么情况下，哪些财产可以充当抵押物的问题。《担保法》第三十六条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。本条第二款规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。衡量这两款，第二款仅仅规定出让土地使用权的抵押，言外之意，对划拨国有土地使用权并不允许抵押。但是，再回来参考第一款，如果划拨土地使用权的房屋抵押的，那么，该房屋占用范围内的划拨国有土地使用权也就应该同时抵押。这在第三款的印证下更加鲜明。第三款针对集体乡镇村企业的体积土地使用权问题做出了特别规定，不允许单独抵押，但是，如果以企业建筑物抵押的，占用范围内的集体土地使用权同时抵押。所以，我认为，主张《担保法》的本条规定扩张了抵押权的效力，可能是一个误读，本条的目的或许更多的是为了解决划拨国有土地地用权或者集体土地使用权的抵押或者流转问题，而不是在于扩张抵押权的效力。
　　（2）、房屋土地的同时抵押是不是《担保法》的强制性规定，大可怀疑。《担保法》第五十五条规定，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。根据本条的规定，首先，房屋和土地的合并转让并不是强制性的，而是引导性的。当事人可以通过特约改变这一规定。改变的方法就是为房屋所有人设定土地的承租权，使他人的房屋所有权建立在对土地使用权人的承租权基础之上，从而利用承租权机制解决房屋的土地权属问题。其次，本条明确规定了，即使为了避免房屋所有权和土地使用权分属于不同主体所导致的矛盾，要求土地使用权和房屋所有权同时拍卖，也并不因此就导致抵押权效力的扩张，抵押权效力仍然局限于抵押权设定的范围，对未约定抵押的部分，抵押权人并没有优先受偿的权利。
　　因此，房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。


北安市人民法院 王胜宇