黑龙江省齐齐哈尔市人民政府


齐齐哈尔市中心城区房屋拆迁补偿办法


（2004年1月17日齐齐哈尔市人民政府第12次常务会议审议通过 2004年1月18日齐齐哈尔市人民政府令第1号公布 自2004年2月18日起施行）



第一条 为维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利实施，依据国家《城市房屋拆迁管理条例》和建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》及省、市拆迁管理的有关规定，制定本办法。

第二条 在本市中心城区（龙沙、铁锋、建华三个区）城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁涉及房屋估价、补偿、补助等活动，适用本办法。

第三条 房屋拆迁估价工作应当由具有资质等级，经市建设行政主管部门同意，报省建设行政主管部门批准的估价机构进行。

第四条 房屋拆迁补偿价格由估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按市场比较法进行评定（不含税）。不具备市场比较法条件的，可采用其他估价方法。

拆迁当事人应当向估价机构如实提供拆迁估价必须的资料，协助估价机构进行实地查勘。

第五条 房屋产权管理部门应当允许估价机构和估价人员查阅被拆迁房屋的房屋权属档案和相关房产交易信息。

第六条 被拆迁房屋产权证照用途标注不明确，拆迁当事人对合法用途有争议的，应当自拆迁结果公示之日起3日内向市规划行政主管部门提出书面申请，市规划行政主管部门自收到申请之日起10日内依据相关规定以书面方式予以确认或者答复。

被拆迁房屋产权证照标注的面积与实际不符，拆迁当事人对面积有争议的，应当自拆迁调查结果公示之日起3日内向市房屋面积鉴定机构提出书面申请，市房屋面积鉴定机构自收到申请人书面材料之日起5日内将鉴定结果以书面形式告知拆迁当事人。鉴定面积以鉴定结果为准，鉴定费用由申请人承担。

第七条 市建设行政主管部门应当根据年度房地产交易价格情况，每年至少公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构房屋的市场价格。

第八条 估价机构应当按国家规定的程序进行评估工作，依法作出估价报告。

拆迁当事人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第九条 拆迁当事人对估价报告有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可另行委托估价机构进行评估。

第十条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构的，受托估价机构应当在拆迁价格公示的有效时限内作出估价报告。

第十一条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者自另行委托估价机构出具估价报告之日起5日内，可以向市房屋价格估价专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价结果确定方式等估价技术问题作出书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当予以改正，重新出具估价报告。

第十二条 被拆迁房屋综合估价每平方米低于720元的，拆迁人应当按每平方米720元标准对被拆迁人给予补偿。被拆迁房屋的综合补偿总额低于21000元的，按21000元标准给予补偿。

对拆迁公告发布前已获得市民政部门颁发的《城市最低生活保障金领取证》的低保户和已丧失劳动能力、没有生活来源的残疾人的房屋，拆迁人应当在原房合法建筑面积的基础上增加3平方米拆迁补偿款。

民政部门应按规定的城市最低生活保障金发放标准和条件，认定和发放《城市最低生活保障金领取证》，配合做好拆迁补偿工作。

第十三条 有线电视、电话、动力电、燃气设施等房屋附属设施按现行的安装价格给予补偿；果树以树干的中间直径为准，每0.01米给予25元补偿。

被拆迁人房屋自行装修、装饰的，由估价机构按成本法结合成新进行评估，由拆迁人给予补偿。

拆迁公告发布前符合住宅标准的无证照房屋，其住户持有拆迁所在地的居民户口并形成独立家庭、确无其他住处的，由拆迁人依照被拆迁房屋面积每平方米按240元标准给予补偿。2004年以后再建的无证照房屋，不予补偿。

公产房屋承租人选择货币补偿并且没有享受过房改政策的，拆迁人应当将货币补偿总额中的20％付给房屋所有人，80％付给房屋承租人。

第十四条 凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由拆迁人拆除。

第十五条 住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，由拆迁人发给一次搬迁补助费200元；选择房屋产权调换的，由拆迁人发给两次搬迁补助费。

非住宅房屋，用途为办公的，按每平方米6元标准计发搬迁补助费；用途为商服的，按每平方米10元标准计发搬迁补助费；用途为生产加工的，按每平方米20元标准计发搬迁补助费。选择货币补偿的，发给一次搬迁补助费；选择房屋产权调换的，发给两次搬迁补助费。

拆迁已出租的房屋，搬迁补助费发给房屋承租人。

第十六条 拆迁人应当对选择房屋产权调换的住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人，依据其原房屋所有权证照载明的建筑面积，结合过渡期限，按每月每平方米6元标准计发临时安置补助费；对选择房屋产权调换的原房屋用途为办公性质的非住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人，依据其原房屋所有权证照载明的建筑面积，结合过渡期限，按每月每平方米10元标准计发临时安置补助费。

被拆迁人与房屋承租人继续保持租赁关系的，临时安置补助费发给房屋承租人。

第十七条 原房屋用途为商服或生产加工性质的非住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人应当按过渡期3个月的标准计发一次性停产、停业补偿费；被拆迁人选择房屋产权调换的，结合过渡期限计发停产、停业补偿费。计算公式如下：


停产、停业补偿费＝（上年度应纳税所得额÷12个月＋职工平均工资）×过渡期限（月）

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被拆迁人上年度月平均应纳税所得额，应当以税务部门缴税票据为准，按上年度实际缴纳月份进行平均计算。

被拆迁人上年度实际职工平均工资，应当以劳动部门核准的被拆迁人实际发放的平均工资为准。

第十八条 被拆迁人选购安居工程，原房建筑面积低于25平方米（含25平方米）的，可购建筑面积40平方米的房屋一套；原房建筑面积低于30平方米（含30平方米）的，可购建筑面积50平方米房屋一套；原房建筑面积超过30平方米低于40平方米（含40平方米）的，可购建筑面积60平方米房屋一套；原房建筑面积40平方米以上的，可购建筑面积70平方米房屋一套。被拆迁人以原房补偿款和安居工程安置用房价值总额结算差价的，多退少补。超出以上规定房型面积部分，由被拆迁人按安居工程房屋商品价投资。

第十九条 机关、企事业单位进行房屋拆迁，被拆迁人选购安居工程的，由拆迁人按被拆迁人应当享受安居工程的面积部分，每平方米向市安居工程办公室交补贴款100元，并一次性向市拆迁主管部门交纳18个月的临时安置补助费。

第二十条 富拉尔基区、昂昂溪区、梅里斯达斡尔族区、碾子山区和各县（市）可参照本办法制定符合所在地实际的补偿标准。规划区外国有土地上进行房屋拆迁，参照本办法执行。

第二十一条 本办法自2004年2月18日起施行，原市人民政府齐政发[2002]8号文件同时废止。


浅析不可撤销的担保

祝建军 刘晓萍


　　当银行向公民、法人发放贷款时，总是要考虑如何能保证自己收回贷款，以保障自己的债权。在现实经济生活中，当第三人同意以其信用为债务人向银行借款提供担保时，银行通常采用把自己事先制定好的格式保证合同文书交由第三人签字同意的方式，成立保证合同。然而，保证人通过这些格式保证合同所承担的保证责任，几乎是清一色的不可撤销的担保。1笔者以为此种担保方式不符合民法诚信、公平、正义原则的要求，违背《担保法》的精神实质，严重损害保证人利益，在理论和实践上都是有害不足取的。为此，笔者拟从此种担保方式的概念出发，对其弊端做一深入探讨，进而提出笔者的一些拙见，以期修正此种担保方式。

一、不可撤销担保的概念

　　所谓不可撤销的担保是指在债务人所欠银行的贷款到期后还本付息之前，保证人仍应和债务人一起对债权人承担连带偿还义务，也就是说保证人承担的是连带责任，其保证责任一直到债务人还本付息后才能被免除。

　　根据交通银行上海分行印发的《关于贷款担保的若干规定》的通知，其所附的贷款担保书格式合同条款第2条、第7条规定：“本担保人无条件的承担偿还贷款本息的连带责任。如借款人不能按合同归还，由担保人按贷款方书面通知规定的付款日及金额一次向贵行付清全部应付款项，而无须贵行先行向借款人提出诉讼。贵行出具的付款通知书是终结性的，对借款人和担保人均有约束力。”“本担保书是持续有效、不可撤销和无条件的，其有效期自签署之日起直至借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用2”。这里使用了不可撤销、持续有效和无条件等用语，那么这些用语的内涵到底是什么呢?

　　“不可撤销的(Irrevocable)”这一条款源于信用证是不可撤销的这一旧的原则。3在担保合同中规定这样一个条款在有些国家如英国，被认为是拒绝考虑担保人可能在某些方面有某种抗辩权，诸如债权人延长借款人到期应付贷款时间、解除抵押权或放弃某种权利，即债权人通过在担保合同中规定这样一个保证性条款，使担保合同成为一个独立的、非从属性的合同。

　　“无条件的(Unconditional)”按照英国法的规定，指当担保合同出现违约情况时，在债权人没有首先用尽一切补救措施向借款人要求清偿规定的情况下，即可要求担保人履行义务。英国法的这项规定确认了这么一个原则，即只要没有明确规定合同是一种从属保证合同，就应确认该合同是独立的、承担第一债务的担保合同4。

　　“持续有效”指担保合同从成立时起，到借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用时止，一直发生效力，不受其他因素的影响。

　　在许多国际性的重大担保合同中，常常规定这些合同为无条件的，不可撤销的担保，这在国际贸易交往中，考虑到涉外等特殊因素，从而维护内国的主权和经济利益是十分有利的。但在我国国内，采用此种担保方式弊大于利。

二、对不可撤销担保的检讨

　　保证是我国《担保法》规定的法定担保方式之一，其以第三人的信用作担保，使担保人与债务人一同就某一债务向债权人负清偿责任，从而等于扩大了债务人的责任财产范围，使债权人的债权实现有了更可靠的客观保障。其对于促进资金融通和商品流通，维护社会主义市场经济秩序，促进经济的发展起着重要作用。保证作为担保主债务履行的一种从合同，涉及债权人、债务人和保证人三方的利益。因此，我国《担保法》对保证制度进行规制时，既要保护债权人的利益，又要保护债务人和第三者的利益，不能偏袒任何一方，否则，将不利于保证制度的健康发展。然而，不可撤销的担保通过加重保证人的保证责任来加强对债权人利益的保护，打破了债权人、债务人和第三者之间利益的平衡，对保证人有欠公允，有使保证制度走向畸形之嫌，不利于担保制度的贯彻执行，有必要予以深入检讨，试阐释如下：

　　(一)不可撤销的担保违背了《担保法》关于保证人应有权利的规定

　　1?不可撤销的担保剥夺了保证人的抗辩权。所谓保证人的抗辩权是指主合同债权人向保证人提出承担保证责任的请求时，保证人根据一定的抗辩事由所享有的反驳债权人请求，拒绝或延缓承担保证责任的一种权利。

　　根据我国《担保法》的规定，笔者认为，保证人所享有的抗辩权分为两种。一种是保证人的专属抗辩权，一种是为保证人享有的债务人的抗辩权。保证人的专属抗辩权是基于保证合同的从属性和相对独立性所决定的，不以主债务人的抗辩权为前提，而由保证人直接享有的对抗主债权人请求权的一种权利，其直接作用在于保护保证人的正当权益，制约主债权人的行为，维护合同交易的公平与安全。综合归纳我国现行的担保法的相关规范，可以得出保证人享有如下专属抗辩权：主合同无效抗辩权、保证合同无效抗辩权、保证期间抗辩权等。保证人作为债务人，自然具有一般债务人的法律地位，因此担保人具有一般债务人应有的权利，得主张一般债务人享有的抗辩权利。仅就民法的一些共识性法则来看，保证人至少应有以下五种本属于主债务人的抗辩权：撤销抗辩权、时效抗辩权、抵销抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。保证人行使上述抗辩权会产生如下法律效果：使债权人请求权消灭，保证责任免除；或使债权人请求效力延期，保证人延缓承担责任。只要法定抗辩事由出现，保证人就可行使抗辩权。不可撤销的担保剥夺了保证人的上述抗辩权，与《担保法》背道而驰，损害了保证人利益。

　　2?不可撤销的担保否定了保证人的期限利益。《担保法》为督促主债权人行使权利，维护保证人利益，及时了结债的关系，稳定社会经济秩序，专门对保证期间及其效力作出规范，使保证责任仅为一种期限责任。保证期间在法律意义上有如下作用：(1)其是保证责任有效存续的时间，即保证人承担保证责任的起止时间，只有在此期间内，保证人才承担保证责任；(2)其是主债权人按照法定方式向保证人主张权利的有效时间，在此期间内主债权人没有按法定方式行使权利，保证人将被免除保证责任。保证合同丧失法律效力。依据我国《担保法》的规定，保证期间有两种形式5：一是约定期间，即保证合同中协议确定的保证期间；二是法定期间，即法律统一规定的在没有约定期间的条件下强制性适用的保证期间只能在主债务人履行期届满之日起六个月内。约定期间本着意思自治原则，由当事人协商确定，法定期间则不能变更。而不可撤销的担保书格式条款却要求保证人承担保证责任的期限为：自保证书签署之日起直至借款人清偿所有的贷款本息及其他有关费用止。这种规定实际上违背了《担保法》关于规范保证期间的立法旨趣，不利于稳定民事关系，使保证人长期受保证责任的束缚，就如同给保证人套上了无形的枷锁，牵制了其进行其他民事活动的自由，同时也有使主债权人眠于不行使权利这种状态之嫌，扰乱了社会秩序，不利于及时了结债的关系，使《担保法》关于担保期间的规定形同虚设，否定了保证人的期限利益。

　　3?不可撤销的担保忽略了保证人享有的除去自己责任请求权。现实生活中债权债务关系复杂交错，总是处于变动之中，尤其是保证担保涉及两个合同三方主体，更具有复杂性、动态性，其运行轨迹不可能绝对地如此单一，从而使本身处于单务、无偿地为他人承担责任之地位的保证势必面临更多更大的风险和不利。基于此，《担保法》本着公平、正义及意志自由等诸原则的要求，为兼顾对保证人利益的保护，规定在下列情况下将免除保证人的保证责任：(1)在保证期间内，主债权人未经保证人书面同意，许可债务人转让债务，对转让的债务部分，保证人免除保证责任；(2)在保证合同生效之后，主债权人未经保证人书面同意，与主债务人协议变更主合同，保证归于消灭，保证人免除保证责任；(3)保证所担保的同一债权同时存在物的担保的，保证人仅对物的担保以外的债权承担保证责任，对物的担保价值之内的债权免除责任，如主债权人放弃物的担保，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。不可撤销的担保显然忽略了保证人所享有的这些权利。

　　(二)不可撤销的担保合同属于标准合同，某些条款的拟定实际上只反映了贷款方的利益，损害了保证人的权益

　　标准合同，又称定型化合同，是指合同条款由当事人一方预先拟定，对方只能表示全部同意或者不同意的合同，亦即一方当事人要么从整体上接受合同条件，要么不订立合同，而所谓的“不订立合同”的选择，客观上根本不存在，标准合同将当事人双方的自由协商拒之于千里之外，难免会出现损害一方当事人利益的霸王条款。不可撤销的担保合同就属于标准合同的一种，保证书中的全部条款由贷款方事先拟定，保证人只能附和同意，不能与贷款方商议作任何变更。由于贷款方在经济上所处的垄断地位，其为了维护自身的利益，会在标准格式合同中制订有利于己，而不利于保证人的条款。上文所检讨的不可撤销担保合同中的显失公平条款就是只反映贷款方利益的霸王条款，通过加重保证人的责任来保证债权的实现，实际上是把部门利益凌驾于社会利益之上。这些条款明显与《担保法》的规定相违背，《担保法》的相应规定绝大多数属于强制性规定，违反了将导致无效的法律后果。因此，不可撤销担保合同中的霸王条款反映了贷款方对保证人意思自由的限制和压迫，公平、正义沦为牺牲品，损害了保证人利益。

　　(三)不可撤销的担保违背了民法中的诚实信用原则

　　诚实信用原则是民法中的“帝王条款”，是指当事人在进行民事活动过程中要维持双方利益平衡以及维持其与社会整体利益平衡所遵循的根本准则。6诚实信用原则要求民事法律关系的各方当事人在行使权利和履行义务时尊重对方的利益，严格遵守公平、正义等原则，保证法律关系的每一方当事人都得到自己应当得到的利益。一旦各方当事人之间利益失去平衡时，即予以调整使之平衡，以保持社会的稳定与和谐。另一方面，诚实信用原则要求民事法律关系的各当事人在行使权利和履行义务时必须在法律规定的范围内，并且在不损害他人利益和社会整体利益的前提下谋求自己的利益。各当事人之间一切违反诚实信用原则的行为均是违法的、无效的。不可撤销格式担保合同的规定，打破了主债权人、主债务人和保证人权益的均衡，使利益的天平严重向主债权人倾斜。这与诚实信用原则的功能和价值取向相悖。也就是说不可撤销的担保过分强调主债权人利益，忽略了对保证人的应有权利的保护，有失公道。

三、对不可撤销担保的司法建议

　　在审判实践中，经常遇到有关不可撤销担保合同的纠纷，法院在审理这类案件时，往往发生分歧，有的主张有效，有的主张无效，从而使相类似的案件做出相互矛盾的判决，严重损害法律的尊严和司法统一。应当看到，随着我国社会主义市场经济的逐步发展，在民事流转中担保作用的日渐加强，如何提高担保方面的司法实践工作，已成为当务之急。对不可撤销担保的正确裁判可以说是一个突出例证。

　　笔者以为不可撤销的担保违背民法中的诚实信用原则和《担保法》关于保护保证人应有权利的规定，把本行业的利益凌驾于社会利益之上，严重损害保证人权益，必须对之加以规制、修正。鉴于此，笔者不揣冒味，略陈管见。

　　1?有针对性的进行立法。通过立法规定标准合同有效无效的条件，标准合同的解释原则和规则，调处标准合同的程序，标准合同无效或被撤销的法律后果。为此，可借鉴国外的有益经验，如1976年的《德国一般合同条款》等。可喜的是，我国合同法对此做了较初步的规定。